推荐新盘

Please Wait...

博客日历

September 2020
S M T W T F S
« Feb    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930  

2013年地产关注点

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

GTAF房地产的年增幅为5.8%

2013年的关注点在哪里?

多伦多的地产市场,从1996年的最低点起飞之后,已经连续上涨了16年。当时1996年全年的房屋均价为$198,150,而在刚刚过去的2012年,多伦多地区的地产全年均价达到$497,298,平均年增幅(Annualized return)大约为5.9% (数据来源于torontorealestateboard.com)。

那么让我们来看看同时期多伦多的股票市场表现如何呢?在1996年12月31日收盘之时,TSE(TSX/SPX的前身)指数收在5927点,而在刚刚过去的2012年最后一天里,TSX/SPX收盘为12434点 (数据来源于theglobeandmail.com),同时从TOTAL RETURN的角度看,TSX每年的分红至少有2%,这使得股票市场的过去16年的annualized return达到大约6.8%的水平。

一个回报是5.9%(地产投资),另一个回报是6.8%(股票投资),您认为哪一种资产类型更值得投资呢?

答案: It depends.

(请注意,茗品屋在这里所说的地产投资指的是投资物业,不是自住物业。您的自住物业是自己和家庭的物质载体,虽然它也兼具投资功能,但那是次要的。购买自住物业不要过于拘泥于回报率和买入点,而应将注意力集中于是否这是负担得起的房子上。)

地产投资也好,股票投资也好,作为最主要的资产形式,它们各自都有自己的优势,魅力和缺陷,过度吹捧或贬低任何一方都是没有理由的。

在过去的16年里,你仔细看就会发现,涨了那么多的房价,其实增幅还没有跑过印象里一直跌跌不休的股市,但是为什么这些年来你听到的都是房地产投资要远远好过股票投资的论调呢?茗品屋认为:在过去的16年里,即使地产的增幅在账面上会略微低过股市的增幅,但是地产投资的总体收获(在过去16年)要远远好过股市,这是客观存在的事实,这是因为:

  • 地产投资可以大量地使用leverage,是股票投资所不能比拟的。(股票投资也可以使用杠杆,比如Margin Account,但是成本和规模上同地产的leveraging相差太远)
  • 低利率的贷款成本为leverage进一步增添了催化剂。
  • 过去数年的宽松信贷环境使得cheap money唾手可得。
  • 地产的增幅不一定很强烈,但是却非常稳定,这同股市的高波动性形成强烈对比。

那么我们是不是应该把股票全部抛掉,全仓杀入房地产呢,或者应该把已经获利的投资房全都卖掉去抄底股市?请听茗品屋的忠告:不要这么做,因为:

1. 过去的表现不代表将来。
2. 股市也好,房市也好,都有它们自己的周期,自己的特点,自己的辉煌和惨淡。投资人士应该根据自己的资产偏好和风险能力做出抉择,以理性代替情绪,以研究分析代替道听途说,避免炒作,关注长期,如此而来,不论股市还是房市,都能游刃有余,左右逢源。如果您对于建立一整套集成的投资策略(包括自住房,投资物业,股票等)感兴趣的话,欢迎您联系茗品屋,大家一起切磋。

下面我们来看看2013年地产方面值得关注的几处热点:

第一个热点: 多伦多GTA的总体房屋市场,在经历了2012年下半年的缓慢之后,2013年是继续在成交量和价格上保持升势,还是自此进入下降通道,公众和媒体全都拭目以待。个人以为,2013年前三个月的房市表现对整年的地产市场至关重要,有风向标的作用。茗品屋一直以来反对预测市场,但是我们这里不妨做个分析:

影响房市的直接/间接因素:

1 – Monetary policy – 就是利率。现任加国央行行长卡尼和他的继任者在利率上已经没什么手段了,按照媒体的说法:Carney is trapped。鉴于加拿大人的负债率已经达到了GDP的150%以上,央行不可能再下调利率,但是由于全球经济的不确定性依然存在,央行不得不终止加息步伐,而近期贸然大幅加息的可能性,至少在2013,2014两年里,几乎为零。利率保持在低位,对房市有强大的支撑。

2 – Fiscal policy – 联邦贷款政策+OSFI指引。自2008年以来,联邦政府一共四次收紧房贷政策,特别是今年的措施,被公认为房市冷却的直接推手。从当前来看,政府冷却房市的目的已经基本达到,将来的政策可以进一步收紧,也可能松绑,全视乎房地产市场的发展。政府的目的就是缓解房市过热,但是又不想让它崩盘。房市就像个不懂事的孩子,政府是管家婆,不能让小孩子爬的太高,也不能就这么把他推下来摔个半死。

以上两点对房市的影响立竿见影。

3 – Demographics – 人口结构,这里面主要是两个因素:Baby boomer已经进入退休年龄,对房地长的需求减弱,这对房市有负面影响。另外一个是Immigration,这上面政府有牌可出,但是保守党对移民的态度相对负面,开闸放水大肆引进移民的可能性不大,但也不至于将这扇门关上。

4 – 就业率 – 在稳步改善中,刚刚公布的失业率为7.1%,数据很好,创下4年来的最低,这对房市是利好。

5 – GDP 增长率 – not bad。

6 – 通胀率: 房市最怕恶性通胀,低通胀或温和通胀对房市是利好。近年来加拿大的通胀率多数时间低于2%,在将来较长的一段时期里通胀也应维持在低位。通胀低,利率没有上调的压力。

7 – 外围因素对经济的影响 – 美国财政悬崖,债务上限,欧债危机,中国增长 – 但是这些因素比较间接,不好衡量。

8 – 不可预知的类似黑天鹅事件的影响 – 类似于911飞机撞大楼的事情,更没法说了。

综合起来,2013年的房市看不出暴跌的苗头,至少当前是这样的,2012年大体上应该保持平稳,波澜不惊。房市从根本上来说是不可预测的,这上面其实无需花费太多的时间,最重要的是永远只买自己能负担的房子。

第二个热点: 多伦多地区,特别是downtown的高层condo市场何去何从。我们先看一下2012年TREB公布的condo销售数据:

销量 增幅 售价 增幅
Jan-12 1,126 -1.0% $321,475 5.0%
Feb-12 1,726 10.0% $341,199 3.0%
Mar-12 2,215 0.0% $337,309 3.0%
Apr-12 2,171 9.0% $339,978 4.0%
May-12 2,336 7.0% $345,324 4.0%
Jun-12 1,996 -18.0% $342,044 2.0%
Jul-12 1,753 -10.0% $328,216 -1.0%
Aug-12 1,512 -22.0% $327,856 -2.0%
Sep-12 1,329 -27.0% $349,454 6.0%
Oct-12 1,568 -16.0% $338,969 0.0%
Nov-12 1,379 -25.0% $330,341 -2.0%
Dec-12 943 -26.7% $325,726 -0.9%

从数据可以看出,自2012年6月以来,Condo的销售量急转直下,到现在已经连续保持了7个月的双位数的下跌。这同联邦政府公布的最新的贷款收紧条例几乎是同步发生,可见新措施对Condo市场,特别是Condo的投资市场造成的影响有多么严重。

与销量的大幅下跌形成对比的是,Condo的售价除了在7月,8月,11月和12月出现了小幅下跌之后,其他的月份基本上保持了平稳。这主要是拜Condo租赁市场的火爆所赐。一方面,许多投资人士见到现在卖出Condo没有什么利润,转而将物业在租赁市场上放盘。另一方面,潜在的买家对后市信心不足,越来越持观望态度,而决定暂时租房,以解燃眉之急。这两个方面交织在一起,进一步促进了转售市场的萎缩,以及租赁市场的火爆。

租赁市场上一房难求,从一个侧面反映了Condo的需求依然旺盛,一旦市场重拾升轨,许多潜在的买家会出手的。

现在Condo市场最大的隐患是over-built,每年有近25,000套新建的Condo推向市场,多伦多的大都会中心的地位决定了对这类物业的坚实需求,但是能否连续有效地消化掉这么多的库存,尚存有疑问。同时在接下来的一两年里,那些在楼花缤纷的年代抢来的Condo新房都到了建成入住的时刻,但是许多炒家因为收紧的贷款条例无法获得mortgage,则势必会一起涌向放盘市场,对房价造成巨大压力。Condo在2013年的走势,绝对值得您打起精神,给予强烈关注。

第三个热点: 美国-奥兰多。这跟多伦多的房市扯不上关系,但是却又牵动了多伦多的广大地产投资人士的注意力。每当谈起奥兰多抄底买房的话题,每个听众都会热血沸腾。多伦多 – 一处快要倒塌的破破烂烂的平房都要花上1百万才能抢到的鬼地方,我们受够了,我们要去奥兰多去捡白菜价的豪宅,好好地出一口恶气。

不过且慢,奥兰多是便宜,但是便宜有便宜的道理。去那里买投资房,功课一定要做足,隔上买牛撞大运的事情尽量避免。本网会在近期推出奥兰多投资房的系列文章,敬请关注。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

相关文章

RSS feed | Trackback URI

Comments »

No comments yet.

Name (required)
E-mail (required - never shown publicly)
URI
Your Comment (smaller size | larger size)
You may use <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong> in your comment.

Trackback responses to this post