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签完合同就反悔

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

签了Offer又变卦

签了Offer又变卦

买完房就后悔,一天前还是人见人爱,志在必得的靓屋,今天看起来就已经索然无味,恨不得立刻退回去。我相信这不是普遍想象,但绝不罕见。当你和你一直追求的姑娘,在经历了多年的爱情长跑之后,终于走进婚姻的殿堂,喜结连理。就在那一刻,你有没有过后悔的念头?孩提时代的你,曾经苦苦地纠缠着大人们,想要得到一件朝思暮想的礼物。可是当你最终如愿以偿的时候,你是不是已经对它失去兴趣了呢?

不幸的是,买房子不同于去Wal-mart买双鞋,买回来不喜欢就跑到customer service把它退掉。买个房子,就等于是和卖家签了一份合同,那个字不是随便签的,对双方都是有约束的。契约精神是现代资本主义的基石,签约的双方都有义务来honor自己的承诺,否则的话是要付出代价的。我们通常所讲的offer,正式的叫法为Agreement of Purchase and Sale(APS),是一份据有法律效应的文件。按理说一旦签单了就不应再反悔,但既然许多朋友都有类似的经历,我们不妨在这里探讨一下不同的scenario以及相关的处理方法。

请注意:本人非专业人士,在此阐述的文字皆为个人思考,感想,甚至猜测,不构成任何建议,观点,意见。如有地产交易的疑问,请咨持牌地产销售代理,如需寻找法律意见,请咨询持牌专业律师。

买了房又不想要了,这是一个比较笼统的说法。我们应该分不同的情况来考虑。

1, 您签的offer是conditional offer

Conditional offer应该最普遍的一种情况,即这份购买协议是附加其他条件的,这些条件必须在由买家设定的时间内,由买家来取消,否则这份合约自动作废。从这里我们可以看出,这些条件的设立对买家是一个保护,可以确保买家在条件得不到满足,或者买家认定条件得不到满足的时候,能够全身而退。

最常见的条件有以下几条:

  • Finance:买家等够成功申请到贷款,并对贷款的利率满意。
  • Inspection:买家对专业验房师提供的报告感到满意。
  • Lawyer:合同邀请律师过目,看看有哪些条款存在缺陷。
  • Status certificate:如果是Condo物业,要有这一条,主要是看物业公司的运营状况。
  • Zoning:如果购买的是商业物业,一般都加上zoning,就是要保证将来的生意是市政府允许的。

这里又分为两种情况,即“后悔”是发生在条件取消之前,还是条件取消之后。如果您签了offer,对方已经接受了,但是还没有取消条件,这时候您后悔了,那么不要紧,您可以很轻松地搞定这件事。

首先,既然不想买了,定金就不要给了。否则的话即使合同可以轻易地推翻,但是你不想自己的钱放在别人的帐户上,这种事就是钱在谁手里,谁就占据主动。第二要马上通知自己的经纪,向对方诚恳地解释自己的理由,经纪一般都体谅你的苦衷,不会为难你的。第三,也是最重要的,千万不要签那几份wavier,签了wavier就表示您已经同意取消自己订立的条件了,那么这份合同就firm了。我敢说很多朋友都买过房子,签过这种文件,但是肯定有不少人不明白自己在拿到贷款和做完验屋之后又签的那几张纸是做什么用的,只知道不签的话就买不到房子。第四,尽快和对方签订mutual release,一拍俩散,谁也不欠谁的了。这里最重要的是第三条,只要你不签waiver,天王老子来了也奈何你不得。

需要一提的是,上面我们列出的四种条件里,除了最后一条外,其他的都是“软”条件,怎么讲呢?比如说zoning,如果这个物业是要做来餐馆,那么市政府zoning的答复只有“行”或“不行”两种情况,不存在中间状态,这是硬的条件。其他的条件就不一样了。对于贷款,你可以轻易地使这一项不成立,理由可以是:我在电视上看到现在利息低至0.5%,去了银行才知道那是隔夜利率,而且是美国的,我只能拿到5%,相差10倍,无法负担。验房也是一样:验屋时发现外墙存在细小的裂缝,我担心会引起房屋的倒塌,决定放弃。不要理会验屋师的Non-constructral Concern的声明。出钱的是你,将来住进去的是你,是不是constructral problem,你说了算。至于Status certificate,对于任何涉及condo fee的条款都可以提出异议。

律师的条款多数用在购买新房的时候,下面我们会谈到。

如果想绝对免去不必要的争执,可以在条件里加入“obtain a satisfactory…”,或者“…up to buyers’ discretion”等字眼,这样就万无一失了。

看到我这里净告诉大家一些损招,经纪朋友们可不要生气。个人感觉一个fully disclosed,fully informed买家才会是个快乐的买家,将各种可能的情况以及对策向自己的客人全盘托出,不一定就失去这桩生意,相反可能会跟进一步增强互信,让客人觉得您真地是在替他着想。第一次花这么大的一笔钱,换谁都会紧张,有些反复都是正常的。买卖不成仁义在,这单不成,但是买家会高看自己的经纪一眼,只要客人还打算买房,接下来肯定还会找您的。

如果offer当初签的时候是condictional,但是后来签了waiver将条件取消,合同已经firm了,这时候反悔,怎么办?

伙计,这事儿有难度,但是还是能做得到,只不过你会很被动。第一件要做的事:如果定金还没有给,then HOLD ON! 接下来的发展就要看人家卖家的立场和眼色了。从道理上来讲,这事儿100%是你的错误,卖家完全可以控告你要求赔偿。但是卖主在走这一步之前也要考虑几件事:第一,一旦控告对方毁约,那么要么是强制对方执行合约,要么要求对方赔偿损失,包括延时交割的费用,重新上市时卖价的差价等等,但是卖家最多也就是挽回损失,而很难在这一过程中牟利。第二:一旦走了这个过程,那么卖家的房子在有了结果之前就不能再上市,如果市场较好,房子不愁卖的话,卖家不得不考虑这么做值不值得。第三:虽然买家可能交了定金,但是那是在trust account里面,没有支票签发人的书面同意,卖家不可以据为己有,更别提买家连定金都没交的情况了。

所以说,即使这件事是你的错,但是作为买家你也不是刀版上的鱼肉,对方也不能为所欲为,这事儿是麻杆儿打狼,两头害怕,就看谁能撑得住了。真的打起官司来,双方都是输家,所以一般情况下人家权衡利弊,多数会放你一马,不和你纠缠的,只不过心里一定对这种毁约的人充满了鄙视和唾骂。经历了这么一水的话,一定要学乖一点,那个offer可不是随便下的。

2, 您签的offer是unconditional offer

我对这种做法是非常不赞成的,落地砸坑的交易,使得买家失去了保护,no way back out。万一贷款申请不下来怎么办?房屋存在结构性的缺陷怎么办?不知道为什么,现在的市场里好像如果不是无条件的offer的话,就根本买不到房子似的。我不知道这是否纯粹都是由市场本身造成的,还是有人为炒作甚至操控的因素在里面。如果大家都不去下这种无条件的offer,是不是市场会更有序一些?在这一点上我觉得政府和地产协会完全可以有所作为的,比如,出台法例要求所有接受的offer里面,买家都要缴纳500元或1000元“non-refunable deposit”,但是强制性地附带贷款或验房的条件,这样一来对买家,卖家,甚至经纪而言是不是更好?这比起整天打土地税,HST等纳税人钱包的主意是不是更有建设性?

签了这种firm offer之后又反悔,处理的的手法和上面讲的是一样的,一样是有可能做到的,但是一样会很被动。不过在采取行动之前,可以仔细考虑一下自己为什么会变卦呢?Offer也签了,还是无条件的,别人在下offer之前也解释了unconditional offer的后果,自己也同意了,但就是不想要了,为什么?这个问题先搞清楚了。

  • 在做决定的过程中,卖家或卖家的代理有没有隐瞒和欺骗?
  • 在做决定的过程中,自己的代理有没有隐瞒或欺骗的行为?
  • 这间房子有没有刚刚被发现的不可接受的缺点?
  • 自己本身的财务和家庭状况在这一两天里有没有发生本质的变化?

如果以上的问题的回答都“NO”的话,那么问题就是出在您身上,而不是别人。不要指责是因为别人Push你,所以自己才会失去判断力,那都不是理由。决定是自己做的,你要为自己的决定负责。多数情况下这都是一个心理的作用,第一次多出这么重大的投资决定,难免内心紧张,有人戏称为“买房后悔综合征”。这不要紧,过几天就会好的,之后就是enjoy了。另一种可能就是一时冲动造成的,过后才发现要么自己负担不起,要么自己实际上并不喜欢这房子,这种情况最好还是硬着头皮,把这个房子退了吧,不然的话更大的不痛快还在后面。如果这是自己的优柔寡断,摇摆不定的性格造成的,那么不如干脆打消买房的念头,住在租赁的房子里更省心一些。总而言之,这件事儿无论如何不能说的上漂亮 -this is not pretty in anyway。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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1 Comment »

Comment by welcom
2010-10-28 17:35:59

想请教一个我现在正碰到的一个问题。我是买房后验房然后取消了条件。当时验房师说曾今渗过水,但现在是不渗的,也许修好了。可昨天下完雨后我们去看房。发现房子的地下室曾今渗过水的地方有开始渗了,我拍了照片,现在我们想反悔不要这房了。我们要怎么办,才能将我们的损失降到最低。

 
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