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房屋私售攻略 – 卖家篇

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

自己卖出房屋绝对算是一大成就

自己卖出房屋绝对算是一大成就

在加拿大和美国,地产交易绝大多数都通过地产经纪代理,经由MLS多重放盘系统完成。随着互联网的大面积普及,地产行业的进一步蓬勃,业主私售的房屋有逐渐增多的趋势,为消费者带来了另外的选择,也大大降低了交易成本。

显而易见,个人私售最大的好处就是节省了付给中间人的佣金(commission)。以加拿大安省为例,大约十年前的1999年左右,那时的卖房佣金为6%,对一间30万元的房屋而言,6%的佣金就是18K,这是一笔巨款了。想像一下,你自己去挣这18K会有多难,节省下18K, 不就是挣了18K吗?What you save is what you earn。现在到了2009年,佣金已经普遍降到了4.5%,不过10年前30万的房子现在怎么也涨到了50万吧,4.5%的绝对金额也涨到了22.5K,个人私售对于卖方更加有吸引力了。对于买方来说,不单单是价格上的优势,还有就是自己可以不受任何干扰和压力的情况下,客观地作出自己的决定。而同时私售的房屋因为没有了中间人的哄抬行为,也就较少有那种令人烦恼的“抢”offer的情况。买方,卖方大家可以坐下来,清茶一杯,慢慢地谈出一个好deal,何乐而不为呢?

私售的概念是很不错,但是实施起来有一定的难度,买卖双方都要付出不少的精力,但是成功售出(买到)自己的房屋,对双方来说都是很令人激动的一件事。本文试图和大家探讨一下私售的方方面面,买卖双方的不同观点,如何做才能促使交易成交,以及在谈判和交接过程中要注意的一些事情。

如果你是卖方,那么要有一定的思想准备,成功私售房屋不是像你想象的简单和轻松。有很多事情是需要仔细考虑和周密实施的,概括地讲,就是天时,地利,人和。

1, 地点

买房子的人常说的一句口头禅就是Location location location! 这点对于私售来说更重要。具体地说,如果您的房屋所在location在市面上越热门,那么私售对您来说成功的可能性就越高。一个地点很一般般,甚至是比较差的房子,对它感兴趣的人少许多,为自己的房子做宣传的难度比较大。这种情况下还是找地产经纪比较保险一些, 毕竟MLS上的曝光率是别的地方无法比拟的。相反,如果你所在的区域是很hot的,许多房屋多很快被人买走,同时又没有太多的房源出来,那么这种情况下您大可以一试身手,私售自己的住房,不但经济上得到实惠,也为自己的人生添上一处精彩的经历,那种成功后的满足感不单是金钱所能带来的。

2, 时间
春暖花开的时候,是卖房最好的季节。可以考虑在March,或April准备,在April,或May上市,争取2,3周内卖掉,然后在盛夏来临之前就可以交接啦。

3, 叫价

私售房屋最大的动力就是节省佣金,不过您要记住,潜在的买家也是抱着同样的想法,如果不是能省掉几万块佣金,买家何苦一定要私买呢?如果private sale的叫价和MLS上的一样贵,那干脆去找经纪算了,还能享受周到而有专业的服务(当然啦,也有可能享受到“忽悠”)。所以在叫价上要利益均沾,要让买家也得到一定的实惠,使你的叫价同MLS上的比起来有竞争力才行。

下一步就是要给自己的房子定出一个叫价,这是非常关键的一步,叫价过高吸引不到买家,叫价过低自己不合算。在准备卖房至少半年前,就要对自己小区的挂牌物业非常留意,特别是周围邻居的房子,如果有卖出的话一定要打听出来叫价是多少(mls.ca, realtor.ca上可查到), 上市天数,卖价是多少(可直接问邻居,或者问挂牌经济),内部面积和装修情况,最好能得到邻居的允许,进到屋里看一下。邻居刚刚成功卖出房子,对这样的要求一般不会拒绝。

另外一个资源就是open house。周围小区在周末的open house是绝对不能错过的。要夫妻两个一起去,这样会观察的更全面一些。拿到MLS listing的那张纸,同经纪聊聊,对房屋的格局,大小,装修,保养,用料,新旧程度都有了认识,对自己的叫价会是很大的帮助。记住当看到SOLD标志时,一定要给经纪打个电话,问一下卖出的价格。

4,修葺+清洁

房子就要卖了,你可能不会在花钱做什么大的装修了。我有个朋友在卖房前新换了木地板和花岗石台面,实在没有必要。在房子里住了十年都没有想起做装修,临卖房时如此大手笔,实在是花了大钱,自己也没享受,更无法收回成本,只不过是卖的快一些罢了。不过大的装修不做,并不等于就是sell as is。相反,您修要花很多精力,来搞一些事半功倍的修缮,来吸引买家。

你可以从最显眼的地方开始,周末的时候去home depot买上几罐油漆,把重要的地方,比如hallway,厨房,厕所,家庭厅都粉刷一次,效果会很好。如果厨房的laminate台面上太多的划痕,考虑换掉,花费不会太贵。电器一定要保证工作,很多华人朋友家里的洗碗机只是摆设,能不能用都不知道,这时候最好make sure它能工作。 橱柜上的金属把手年代久远颜色很深,要用专门的polisher液体清洗,务必使其焕发光泽。所有坏的的灯泡灯管都要换掉。地面的瓷砖之间的接缝处,由于年代久远会有很多积垢,用牙刷和清洗液洗掉。库房和厕所里的水盆和水龙头如果太旧的话要换掉,马桶要保证水通畅。

户外同样重要。如果是interlock stone的车路,要把石缝之间杂草和苔藓都铲除,然后再用石路专用sealer喷涂一次,效果非常好。如果是柏油车路的话,要把pot hole都用里沥青填平,有裂缝的地方要用filler填死,最后用driveway sealer粉刷一次,马上就焕然一新。后院如果有deck的话,也要用stain重新数一遍,都费不了多少钱的。不过这些都只能在夏天做。草坪在卖房期间要每周都剪草,花坛里要培上新土,园艺在开春的时候修剪一次,窗户上有漏缝的地方要用silicon或者cauking补上,木制的窗户有缺裂的地方也用wood filler补上。车库里面要收拾干净,地面不要有垃圾,停在车库里的车辆要清洗干净,至少轮胎上不要带泥。

厨房,地下室,车库这三个地方最容易堆积杂物,不用的话一定要提前扔掉,想想看如果买家看到到处都是堆积的破烂儿的话,还会有兴趣买吗?另外Closet里面的衣物一定要摆挂整齐,内衣一定要收好,厕所里面,特别是主人房的ensuite bathroom,要做到一尘不染,一丝不挂(别想歪了,是指地面上,马桶上,浴缸里,shower stall里面要一根头发都没有)。Soap tray要保持干爽,要放一块整的肥皂。Bath towel不能湿湿挂在那里,要放刚刚洗过并烘干的。Floor towel要保持清洁干爽。

厨房是重中之重。不论华人也好,西人也好,在买房的过程中女主人往往起着决定性的作用,而女主人每天呆的时间最长的房间就是厨房。整个house的气味,也是在厨房中的烹饪决定的。油烟机周围一定要清洗干净。从买房前1个月开始,不要在烹饪气味过重的食品。基本上就是“四无”:No pork, no fish, no curry, no oily cooking。鱼,咖喱,油烟等气味都很大,这些大家都理解,但是为啥要no pork呢?因为猪肉也是有不太nice的气味,只不过是我们时间长,习惯了而已。对某些买家,可能从来不吃猪肉的,这样的气味可能会打消购买的意愿。有人来看房之前,可以用coffee maker煮一壶浓浓的咖啡,真个房间的味道会很好的。总而言之,如果您的房子无法得到买家的女主人的认同的话,那么此房售出的机率基本上为零。而女主人最关心的地方就是厨房,所以说在这里下再多的功夫都不算过分。

摆设也很重要。家具要整齐利索,屋内有大红大绿的东西要拿掉。中国人特有的装饰品,如果色彩和视觉太过强烈,最好也暂时拿掉,因为每个人的文化背景,欣赏品位都不尽相同,最好是中性的效果比较保险。

5, marketing:

没有了MLS的曝光,怎么才能让人知道你的房子呢?感谢互联网,使私卖的业主有了出头之日。下面是通常的几处流行的网上marketing的平台:
craigslist, kijiji (英文,免费)
51.ca, yorkbbs.ca(中文,免费)
PROPERTYGUY.COM, PROPERTYSOLD.COM, BYTHEOWNER.COM (英文,收费)
平面媒体:本地的中英文报纸(收费)
Flyers to appartment:可以印制一些自己房子的flyers,散发到附近的公寓,那里有很多潜在的买家。
中文英文网站论坛上发贴,推销自己的房子。
路口标志 – 放一个精美的牌子在自家门口,把电话号码写的大大的,吸引那些经济带来的买家。当然也有副作用-吸引来经纪和邻居。
付一定的费用,将房子登在MLS上,增加曝光率。(要找到愿意合作的经纪)。
打电话,发email给自己的熟人,朋友,告诉他们你在卖房,请他们帮忙介绍给他们认识的朋友,事成之后答谢1000或2000,聊表心意,有时效果会很好的。

6, 谈判:

谈判阶段最能体现买卖双方的个性和方法了。作为经验不足的卖方,要注意买家有可能的trick,不轻易和对方摊牌,也不随便暴露自己的底线。

比如,你很可能会遇到某位买家对你讲:你的叫价是48万九千,我们很喜欢,非常非常想买你的房子,不过价钱对我们来说价钱稍贵一些,我们最多能出到47万五千,如果您觉得能接受我们就下个offer,不然的话就不耽误大家的时间啦。
这时候,即使你非常想卖掉,并且47万5钱也是你完全能接受的价格,也不要轻易露出你的底线。对他讲:价钱都是可以谈的,但是您要先给我一个offer。切记:48万9千的报价是经过调查研究才做出来的,不是随便乱叫的,一定要对自己的开价有信心,对方要做bargin也很正常,但是一定要白纸黑字。不管多好的价格,只要嘴里说出来的,没有落到纸上的,那都是虚的。你可以试试,如果你马上答应对方:47万5千没问题,你们下offer吧。99%可能性的结果是,那个人再也不会回来了。

有的人会更加直接的问: 你的价钱太高,我们买不起,能不能在降一降?这时候千万不要卖房心切,随口跟人家说出来:你要是真想买,我给你降一万。这是几十万的房子,不是路边买一堆大白菜。作为卖家你已经喊出了叫价,现在轮到买家出价了,不要被人家牵着鼻子走。还是那句话: 想买的话,请下个offer。

好了,经过千辛万苦,终于有一张offer进来了, 不过比价低了3,4万,你觉得非常不满。不过有offer总比没offer强吧?即使不满意,也不要流露出情绪来,可以试着象征性的减价2,3千把offer签回去,这样对方就知道你对价格不满意,在这个基础上不想谈下去了。或者直接跟对方说: offer needs substantial improvement,都可以。

有一种情况要处理好,就是买家的offer上面出价合理,而你们双方正在认真地讨价还价,这时候有第二个买家打电话进来,告诉你明天晚上会下一个offer。可以想象你一下子会变得很兴奋,因为你觉得房子肯定会马上卖出去了,还会卖个好价钱。不过不要太乐观了,这种情况搞不好可能会是竹篮打水一场空。需要明白的是,第二个买家的许诺只是空中楼阁,也许他的出价会很高,也许还不如第一家,也许明天就根本不会有offer,而现在第一家的offer是实实在在的。碰到这种情况,务必保持冷静,不要告诉人家:我现在手上已经有一个offer了,你要是也向下offer,最好今晚上就递进来。除非你的房子非常抢手,市场非常hot,否则的话你有可能吧第二家吓回去,人家会在局外观望,当你和第一家的谈判破裂之后,你能指望第二家会给你多好的价钱吗?什么也不要多说,告诉他:欢迎,我们明天晚上等你们。对第一家呢,就像是什么都没发生,继续谈判,但是可以考虑在对方能够接受的情况下,适当的把节奏放慢一点点儿,毕竟你想看看明天是啥情况呀。好啦,一旦第二天有另一张offer递进来,你同时有两张offer放在桌子上,那主动权就全在你手里啦,如果第二张offer从来没发生,或者出价更低,那么您和第一家的谈判应该很快就水到渠成了。

最后一条:注意安全。看房的人鱼龙混杂,防人之心不可无。每次有人打电话要看房时,一定要留下他的电话,姓名,看房时间最好定在白天。如果有人敲门要看房,最好让他打电话进来再约其他时间。记下看房人的车牌号码,把自己的钱包和现金都放好,不要轻易露白。

林林总总地讲了不少,应该基本上涵盖了卖房时所需注意的方面,以后有新的相关信息时我会再来更新。祝大家私卖房屋马到成功。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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