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房屋私售攻略 – 买家篇

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

Curbview是第一印象

Curbview是第一印象

好啦,上一次同大家聊了一下私售房屋时卖家要做的功课,您可能已经看到了,卖家的功夫确实下的不小。对于买家,同样也用很多事情要做,一点儿也不轻松。下面给大家分析一下买家最需要关心的是哪些方面。

1, 了解你的Location

正所谓知己知彼,百战不殆。一旦定下来自己心仪的地点,就要多花点儿时间了解这一地区地产的行情。每天都坚持到mls.ca和realtor.ca上面浏览一下,看看有没有新的房源推出,旧的房子有没有卖掉。对自己曾经追踪过的房子,不但要知道叫价,还要知道最后的成交价是多少。如果有open house,千万不能错过。 如果有朋友住在这一地区,可以请他们帮忙经常留意有没有好的房子上市。总而言之,要做到对这一带的房子胸有成竹,一但看到私售的房子出来,马上可以判断出叫价是否合理,在市面上有没有竞争力,是不是值得去和私卖的业主讨价还价等等。

2, 评估:

地点决定了,下一步就是对自己看过的房子做一个评估和比较,看一下这个房子的叫价是不是划算,具体有以下几个方面:

Curb view – 外观。买房子跟找对象差不多,谁都喜欢找生的漂亮的,所以说房子的外观很重要,一座外形捏别扭扭,让人没有好感的房子,很难让人掏钱去买,即使买到了每天看着也不舒服。至于什么样的房子好看,什么样的房子不好看,那就见仁见智了,自己看着满意是最重要的。

Age – 房龄。一般说来房子年龄越小越好,这样维护的成本就越低。但是有很多早年建的房子用料讲究,做工精细,这样的房子反而比近年的一些大规模建造的新房好很多,也更受欢迎。这些也需要具体分析,但是作为买家,对房龄龄一定要了解。如果屋里的窗户从来没换过的话,可以在双层玻璃的夹层frame上看到年代。Furnace如果没有换的话,可以在Furnace的外壁上找到市政府做的inspection,那上面写了房屋在建造时,市政府是何时做的inspection。在地下室配电箱(breakers panel)的内壁,会有电工贴的inspection,那上面也有日子。实在不行就到外面的side walk上,找那些最旧的石板,有的上面就刻着日子,通常就是这篇小区刚刚入住时铺的。

Square Footage, Lay out, Frontage, Deepth, Garden and lanscape – 这些无需多讲。

Basement – 地库。有无装修,地库ceiling的高度,是否walk out,地库窗户的大小,窗户在地上,还是那种井式的开在地下的。地基墙(fundation wall)有无裂缝(横向或纵向),墙面和地面是否潮湿等等。

建筑材料 – 外墙为全砖,还是siding,是vynle siding,还是aluminum siding。屋顶是普通的油毡式的shingle,还是metal roof? 还是瓦顶? 车库门为厚重的全木结构,还是廉价的金属薄片式。如果basement没有装修,可以看出wood stud的宽度。室内的门和窗户的trim用料如何,窗户是否耐用,材料是否上乘,配电箱是100amp还是200amp (刻在开关上)。车路为原来的沥青车路,还是重做的interlock driveway。后院有无deck,地下有无冷房等等。

室内装修:厨房的台面-granite or laminate,是否加高的橱柜,有无island,有无back splash,电器的等级。房间的窗帘等级,有无shutters,地面是hardwood,还是carpet,还是laminate?是否全木楼梯?全木楼梯的颜色是natural还是stained?木楼梯的handrail和picket是否升级。有无射灯和天窗?

风水: 此房有无明显的风水方面的缺陷, 比如路冲,角冲等等。

最重要的,有几个大件儿要弄清楚寿命,近期需要不需要更换等: roof,furnace, windows,air-con。

卖主是不是可靠之人?通过电话里里的交流,以及看房时面对面的印象,对屋主的为人应有一些粗略的了解。如果屋主看起来是那种刁蛮无理之辈的话,你最好打消从他手里买房的你念头。

3,下offer: 房子看了,自己心里也做了评估,屋主也见过了,如果各方面都满意,就要考虑出一份offer了。因为是私人交易,没有经纪代劳,offer需要自己准备。首先要从对方获取下列信息:

Seller’s legal names, Legal description of the property, Lawyer’s name, address, tel, fax

至于offer的文本,可从下列网址下载样本:

http://www.orea.com/multimedia/OREA_Association_Website/Forms/2006_Revised_Forms/OREA_Form_100_04_2006.pdf

除非同时又有别的人也要出offer,而你对这所房子是志在必得的情况下,否则强烈推荐要做成conditional offer。如果是unconditional的,那可是落地砸坑,再想反悔就困难了。通常要加上贷款-finance (up to satisfaction)和验屋-inspection (up to satisfied)这两个条件。Up to satisfaction就是说我找的贷款一定要达到我的满意,验房结果也要完全满意,实际上就是给自己留了一条后路,可以找任何一个相关的借口取消合约。只要最后你不签那两个waivers去取消条件,这份交易就不成立。当然啦,如果您没有诚意的话,就不要趟这份混水啦。

还有,订金的支票一定要付给“对方的律师 IN TRUST”,千万不要开给卖主。支票的金额不要超过屋价的5%。递offer的时候把支票用曲别针别在第一页上。 不用担心,offer谈不成卖主会原票奉还,不会有风险的。不过一旦卖主看到真金白银的支票,肯定会心花怒放。看到你如此有诚意,这桩买卖成功的几率是不是一下子提高了?

Schedule A:

如果说前面的OREA的表格是比较标准的话,那末没一间房子,或者每一笔交易,所具有的特殊性质都需要在schedule A中体现出来。这是非常重要的,作为买家一定要仔细准备。有的时候即使有些条款已经在标准表格中包括了,你可能仍然会在schedule A中详细说明一次。宁可重复,不可遗漏。通常在Schedule A中的内容为:

详细规定房屋交易中包括的附属物品(chattels),比如:电器,灯具,窗帘,园艺,用具等等。私卖的房屋没有MLS Listing,在scedule A 清除列明那些包括那些不包括显得更加重要。比如说,为了减少可能的纠葛,可以加入下列条款:

All window’s curtains, drapes, blinds , shuttters and all other coverings in any type are included, except the white drape on the windows in the 2nd floor east side bedroom.

All exlectric lights and fixtures are included, except the hallway chandelier.

All kitchen and laundry appliances are included,except the microwave oven, coffee maker in kitchen, and are to be in good working condition upon closing.

All front yard, back yard, and side yard’s plants, bushes, flowers, dwarfs, shrubs, trees, stones, latens to be stayed and included in the transaction.

有朋友会问,有必要把这些种在地里的园艺也写进去吗?难到他们会把树刨走?Believe or not,有卖主在交接后的某天,带来几个人门前一颗不大不小的树弄走了。还有一家在交接的当天把门前种玫瑰花都起走种到自己的新家去了。这时候你怎么办?你去找律师,律师一定会问你有没有写明包不包? 如果没有写明,除非您愿意按小时pay律师,不然的话谁会有兴趣替你去追讨呢?

还有一个必须的的大麻屋的条款要写在schedule A里:Sellers are to warrant that the listed property has not been used as a grow house or any other type of illega use, during the occupancy, and to the best knowlegde, prior to the occupancy. 加上这么个条款不能防止打麻屋的出现,但是自己保留了以后追索的权利。 大麻屋是很麻烦的,以后会专门写文章探讨如何识别用作非法用途的物业。

买房是一生中最大的财务决定,慎重一些绝不为过,毕竟谁都想买到物美价廉的物业。本文的目的就是为大家提供一些有价值的参考和中肯的意见。祝大家在加国的梦想成真!

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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