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负担得起的房子

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

房价高企,量力而为

房价高企,量力而为

本人是地产的鼓吹者,一直以来都提倡要尽早购买自己的自住房,这一观点从来没有改变过。但是随着近年来房价的节节上升,而收入的增长却几乎陷于停顿的情况下,购买何种价位的房子成了一个迫切需要解答的问题。我的答案很简单:永远只购买自己能够负担的起得住房,这一点在本人前面的关于买房的唯一理由一文中已经得到了充分阐述。今天,我想和大家再交流一下什么样的房子才称得上是’负担得起’,也就是affordability的话题。

先说说我自己的情况吧。 我们刚移民加拿大不久就动了置业的念头,那时候加拿大的地产已经从最低谷爬升起来,重新展露出一派欣欣向荣的景色,就在春夏之交的季节里,趁着每一个周末的好天气,我们开始了自己的看房之旅。

考虑到收入,储蓄,利率等各种因素,我们给自己订立了28万元的预算。当时我们家庭的财务状况大概如下:先生一人工作,annual income 70K,太太没工作,homemaker,一个孩子,银行现金80K,另有10K的RRSP。当时折扣之后的银行5-year fixed mortage rate大概在7%左右,首付最低要求为25%。我们的计划是7万元用来做首付,借贷21万(正好是年收入的3倍)。另外的2万用来做closing cost以及备用资金。因为我们要买的是新房,考虑到新房需要1到2年的时间才能入住,那时候我们的现金储蓄应该还会有一定的增长,也就是备用资金又会多一些。

以现在眼光来看,我们的这份预算是非常保守的。但是在当时,28万的房子对我们来说已经到了极限,我们看得多数都是26,27万的房子,但是我们给自己订立的底线是28万。最后,我们看中了一片新区中的一间2300尺的户型,售价正好是279,900。虽然是有一点高,但毕竟还在我们能接受的范围之内,于是就准备签offer了。不成想到了最后一刻,售楼代理告知我们,我们所要的户型已经卖的差不多了,现在能够盖这种户型的房子都坐落在一条面对Park的街道上,要加多5000元的premium,这样房价一下子就到了28万5千,已经超出预算了。因为我们实在很喜欢这个房子的格局,在经过一番激烈的思想斗争后,最后还是签了offer。

下一步就是找贷款。我们走进了附近的一家TD银行。那个时候TD还没有收购Canada Trust,还是称为Toronto Domnion Bank。一位金发碧眼的女士在她的办公室接待了我们。在看完了我们提供的工资单,纳税单,银行statement,购房合同之后,告知我们:

…I’m afaid we’re unable to approve your application based on your income, even the annual income is about 70K, but the base salary is only 63K, and the family has only 1 income blah blah blah…

我当时感到震惊,对于我,年收入7万,在大公司工作,拥有良好的信用记录,首付25%,居然会借不到贷款?

这位女士又接着向我们解释:I feel the purchasing price is over your re-payment capability…unless you expect substantial increase in the near future。她甚至叫来了她的manager,manager在看完了我们的文件之也重复了相同的论调。没办法,我们只好悻悻而回。

到了家之后不久又收到了售房处的一个电话:我们所选定的Lot,旁边的一间房已经选定了相同的elevatiuon,按照市政府的附例,我们只能选择另一个elevation。但是这种房型的front是升级的pre-casting,需要再加多5000块,房价也涨到29万。本来28万5千的房价对我们来说已属勉强,现在银行不批准贷款,而房价还要涨5千。没有什么过多的考虑,夫妻两个很快就决定放弃了。这样买房的大计推迟了近一年才实现。

从本人的例子大家可以看到,在当时,也就是10年前,无论是购房者们还是借贷者,他们的购买和借贷行为都是保守而稳健的。这同目前市场下的购房消费方式形成了强烈的对比。

‘负担的起’,也就是Affordable,有很多种衡量的标准,下面是本人根据自己的经验以及其他新移民财务状况总结出的几点,不敢说是最好的,但是起码能保证能够应付多种突发的市场与个人情况的改变。

1, 一定要有足够的现金可以支付房价25%的Down Payment。

请注意这里是25%,不是20%。更不是5%。在几年前的时候我可以考虑将这个比率降到20%,那个时候的经济和就业情况远好于现在,房地产处于平稳发展当中,没有什么泡沫。现在到了2009的年底,经济以及地产市场已经有了巨大的改变。此时此刻任何重大的投资都更要强调风险意识。加拿大的借贷体系和美国不同,在美国down payment出得越少,对于购房者来说风险反而越小。因为美国的贷款抵押只是限制在物业本身,而且房贷利息可以扣减所得税,所以是down payment越少越划算,越安全。这是一种不负责任的行为,但是在美国的银行系统之下这样做却符合常理。加拿大的情况则不同,房屋贷款是由个人来做抵押的,也就是如果银行在物业上不能挽回损失的话,可以进一步向借贷人追讨,借贷人不能像美国的屋主那样,还不起贷款就把钥匙留在counter top上一走了之。另外加拿大的房贷利息不能用来抵税。所有这些因素加在一起,对于加拿大的借贷人来说,首付越多,则节省越多,风险越小。

从另一个角度来看,买房子就好象是人生中的一个大的建设项目,需要一大笔启动资金,而这笔资金越雄厚,也就越能够抵御建设中出现的各种困难,成功的可能行也就越高。

也有人说,贷款买房实际上就是一种杠杆投资,借的越多,回报就越大。这话没错:假定您在几年前买了60万的房子,首付只有5%也就是3万元,现在房价涨到了90万,那么在没有剔除各项成本之前的回报率已经高达900%,如果当初一定坚持25%的首付的话,那么回报只有200%。我承认高首付造成了较低的回报,不过我对持这种看法的朋友的建议就是:没有必要投资地产,你们应该去炒外汇。据说外汇交易中杠杆的比率可以达到200:1,3万元的投入,有可能获得成百上千倍的回报,岂不快哉?同时我也要提醒这些朋友,如果几年前的60万的房价跌到40万,那些首付只有5%的人们会有多惨?跟不用说炒汇当中如果看错了方向会有什么后果了。

使用高比率的杠杆,取得投机性的高回报率,那都是华尔街的金融大鳄们玩的游戏,我等都是升斗小民,买房为一生最大的投资决定,一定要以控制风险为首要任务,切记切记。

2, 在支付完25%的down payment后,依然有能力支付额外的:
- closing cost (大概为房价的2.5%)
- moving,furniture,repair/fixing, improvement – (大概为房价的2.5%)
- 3个月的备用资金以应付诸如失业,伤病等突发情况 – (大概为房价的5%)

将上面的1和2相加起来,就是35%了。也就是说,如果要购买50万的房子,现金需要17万5千。我知道如果坚持这样的规则,会有一部分朋友达不到要求,但是这是我的建议,它有可能使你丧失买房的机会,也有可能使你避免破产的危机。

3,GDS和TDS符合要求

我在以前的发表的银行审批贷款的标准一文中提到过GDS和TDS,今天我们进一步探讨一下这两个指标:

GDS – Gross Debt Service Ratio = (P+I+T+H)/GrossIncome

  • P: Principal – 每月需偿还的贷款本金
  • I:Interest – 每月需偿还的贷款利息
  • T: Property Tax – 每月需缴付的地税
  • H: Heating cost – 每月的取暖费用。如果是Condo物业的话,另外加上管理费的50%

TDS – Total Debt Service Ratio = (P+I+T+H+D)/GrossIncome

  • P: Principal – 每月需偿还的贷款本金
  • I:Interest – 每月需偿还的贷款利息
  • T: Property Tax – 每月需缴付的地税
  • H: Heating cost – 每月的取暖费用。如果是Condo物业的话,另外加上管理费的50%
  • D: Other Debts – 每月的其他债务,比如car loan, student loan, 信用卡每月还款等

目前通用的标准为GDS ratio不超过32%,而TDS ratio不超过40%。在实际操作中很多银行会适当放宽标准,实际上这两个指标是银行从保护自己的角度来计算的,能保护银行的标准,对我们来说不一定足够,所以我给大家的建议是32%和40%是不能逾越的硬性规定,一定要坚守住底线。

这里面又有两点要提起大家的注意,就是在计算每月的还贷金额时,一定要选择适合的利率和amortization。

  • 虽然现在的5年浮动利率低至2.25%,但是您在计算GDS和TDS的时候,可不要用这么低的利率。因为2.25%的利率不可能永远保持下去,你要给自己留一点余地。我建议使用当前的5年固定利率,也就是4%左右来计算自己的偿还能力,这是战略上的考量。至于您在购买具体贷款产品时,是选择浮动还是固定的利率,则是完全属于战术层面了。
  • Amortization:不要选择任何超过25年的偿还跨度,虽然35年的amortization会使你的还款压力减轻,但是从长远来看你是很吃亏的。使用过长的amortization无异于饮鸩止渴。我个人的看法是25年是最合适了,也没有必要设得太短,给自己太大的压力。如果想尽快付清贷款,可以灵活使用下面提到的prepayment条款。

4, 每月除了还贷款和其他开支(衣,食,行,养车,孩童教育,娱乐等)以外,仍然要有结余,以至于每年的储蓄不少于房价的2.5%。

这一点可能对很多人有些难度。如果每个月在付完了以上列出的所有开销之后就完全分文不剩的话,那么我会觉得你的负担已经接近了极限,你无法应对对任何另外的预料到或没有预料到的开销,而且你只能循规蹈矩慢慢地用25年还清银行的贷款。如果你能做到每年有额外的相当于房价2.5%的剩余,那么你可以将这笔钱作为prepayment,用来减低你的mortgage的欠债,同时也降低利息付款,这样的话用不了10年或15年,你就可以pay off你的mortgage了,这难道不是很令人兴奋的一件事吗?尽最大程度地利用贷款的prepayment条款,是尽快还清本金的不二法宝,否则的话你只能乖乖地让银行在你身上挣足利息,那就真的成了替银行打工了。

如果您能够做到上面提到的四点,那么我敢说您的购房计划一定是非常稳健的,您买的房子肯定是affordable。也许我的计划比较保守,很多朋友可能会采取更进取的策略。但无论如何,对于那些靠普通的工作挣钱养家的工薪一族,采取本文所列举的策略,可以使你在房市一直上涨的情况下,享受到地产增值的好处(虽然不一定是赚到大钱),同时在房市出现较大调整的情况下,依然能立于不败之地。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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