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地产经纪 vs 贷款经纪

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

骑士的对决

地产经纪是帮客人找房子,而贷款经纪是帮客人找贷款,本来两者互不相干,井水不犯河水,之所以在这里同时提起,是因为本人的朋友,有心从事自雇方面的职业,但是在选择成为地产经纪还是贷款经纪之间拿不定主意。在这里本人想就自己了解的信息,同大家比较一下两者之间的差别,希望能够对准备入行的朋友们有所帮助。

地产经纪和房贷经纪的比较包括下面几项:

  • 入门门槛
  • 维护成本
  • 竞争程度
  • 消费心理
  • 劳动强度
  • 利润水平
  • 行业前景

1,入门门槛

在安省,成为贷款经纪的途径是非常容易的。从事贷款经纪一直以来是不需要license的,但是从2008年的7月开始,所有准备从事贷款经纪行业 的人员都需要获得license才可以,而这个license也只不过是在Seneca college完成一门大约10周的”加拿大房屋贷款行业介绍“的课程并通过考试,总共花费,包括学费和书本费,不过4,5百元而已。现在我听说有一门能够速成的课程,有1,2个星期就能考到牌照。考试通过之后就可以加盟一家 Mortgage broker公司,投入到广阔的贷款天地中去了。

地产经纪的情况要麻烦许多。首先要完成3门课程并通过考试,获得临时地产执照,总共花费大约花费2000多元,最快也要半年的时间才能完成。在取得 临时执照后的两年之内话需要在完成另外3门课程,才能获得永久执照。仅仅从入门的角度来看,地产经纪的难度要大过贷款经纪,而且花费的时间,精力以及金钱 也是远远大过贷款经纪的。

2,维护成本

在安省要保持住贷款经纪的牌照,需要每年满足一定的要求,包括: FSCO(安省财务与证券委员会)的注册状态,加入安省贷款人协会(非强制),购买从业保险,向所属的经纪行缴纳年费,系统使用费等等,加起来每年的费用大概在500到1000元左右。

房屋经纪的每年成本大概包含了差不多的开销种类:协会注册,保险,MLS access fee,经纪行的费用等等,但是金额较高,每年差不多要2000到3000元,另外在拿到学徒牌照的头两年里,还要再接着完成剩余的3门课程。从 expense的角度来看,地产经纪的花销要远远大过贷款经纪。

请注意:上面所有提到的成本,都是每年一定发生的,与你的业绩无关。从这一点上来看,地产经纪在从业后所承受的压力要大过贷款经纪。

3,竞争程度

贷款经纪行业的竞争是非常激烈的,而地产经纪行业,至少在目前来看,依然是运行在一种垄断的经营模式之上。

在加拿大,绝大多数的贷款的发放,都是通过在本地运营的几家银行来完成,包括schedule 1(TD,BMO, Royal Bank 等)以及schedule 2 (如HSBC等),而经由Mortgage broker/agent发放的贷款数量,应不会超过市场份额的20%,也就是说,贷款经纪的最大的竞争对手是那几家本地的大银行,实力的悬殊一目了然。 在普通客户的心目中,大银行的信誉,机制,规模,业绩等等都是其他的贷款经纪行所无法比拟的,即使大银行的运营成本也要高出许多。客户可以将自己的收入和 信誉资料提交给银行而没有太多的担心,而要向素不相识默默无闻的一间经纪行提供这些资料,则首先需要先建立一种信任才可以。另外银行遍布的分行,附带的其 他的财经服务,这些也都是broker们难以比拟的。Broker要想在竞争中生存下去,一定要能提供更廉价的产品,更优质的服务才可以。

除了和银行竞争之外,各家broker之间的竞争也很激烈。而竞争的直接结果是消费者得益。从长远来看,只有那些信誉卓著,服务上乘,客户群多样化的mortgage brokerage才会生存并壮大起来,做不到这一点的将会逐渐被市场淘汰。

反观地产行业,情形则迥然不同。虽然地产公司林立,但各家地产公 司之间更多的是一种Partnership的关系,而不是一种竞争关系。而拥有独一无二MLS的数据 库,更使得地产经纪行业处于绝对垄断的地位。所有这些使得地产行业可以订立自己的游戏规则和收费标准,整个行业处于同进退,共患难的关系。垄断的直接结果就是消费者不得不付出更高的价格,现在加拿大竞争局治理要打破的就是各种模式,结果如何,大家拭目以待。从行业竞争的角度来 看,地产经纪拥有贷款经纪无法企盼的优势。

注:虽然我们这里总是说“本地的大银行”,但是实际上和scedule 2的国外银行,如ING,HSBC相比,加拿大的几家银行实际上都是规模较小的。

4,消费心理

在地产买卖的过程当中,地产经纪从始至终都处于引导和建议的强势地位,而房贷经纪则处于一种被挑选和被比较的弱势地位。 一位地产经纪人对客人说得最多的一句话就是:这张offer你还能再往上加价多少?而贷款经纪人从客人那里听到最多的是:你给的这份mortgage还能再降几个points?

当客人买房子的时候,they bid offer to sky!这时候他们是不折不扣的Spender,而当他们转而寻求贷款的时候,they shop mortgage to death!这时候他们变成了十足的Saver,他们在抢offer时对多付出几万块钱都可以不眨眼睛,但是这时候对每年的贷款能不能省下几十块钱都要斤 斤计较。

消费者在消费心理及行为上的巨大反差,很大程度上压缩了房贷经纪人的生存和利润空间。

5,劳动强度

这一点可能大家要已经有自己的评断。互联网的发展极大地提高了房贷流程的效率,很多broker都可以远程工作,依靠Email,电话,传真基本上不需和客人见面都可以完成贷款的申请,审批和发放过程。而对于地产经纪而言则无法享受到这种luxary,因为经纪一定要亲 自带客人去看房子才行,而这个过程是很令人疲惫,而且回报是没有保证的,你带客人看30,40间房,最后累得精疲力尽可能也做不成这笔交易。说地产经纪的劳动强 度要大过贷款经纪,可能不会有太大异议吧?

6,利润水平

很抱歉,这个话题涉及到业内的最敏感之处,本人无法展开叙述。不过大家公认的是:地产交易佣金的利润率应该远高过贷款交易的佣金。可以说,一个在天上,一个在地下。

7,行业前景

虽然竞争激烈,但是房贷经纪的成长依然被看好,越来越多的消费者会习惯于通过房贷经纪来购买mortgage产品。对地产经纪来说,由于大家对房屋的刚性需求,以及地产长期向上的趋势,这一行业依然会进一步发展。但是潜在的经营模式的改变以及随之而来的垄断地位的丧失,则为这一行业增添了一定的不确定性。在这方面,贷款经纪应能扳回一分吧。

综上所述,我们的比较结果如下所示: (0:没有优势  1:有优势  2:有很大优势  3:有绝对优势)


地产经纪 贷款经纪
入门门槛 0 1
维护成本 0 1
竞争程度 3 0
消费心理 2 0
劳动强度 0 2
利润水平 3 0
行业前景 0 1
Total 8 5

得分:地产经纪(8):(5)房贷经纪

结论:以上的比较的目的是试图为大家提供尽量中性和客观的信息,绝无褒扬或贬低任何一方的意图。如果您还没有在两者之间做出取舍的话,请参考本人的分析,之后再做决定不迟,也许您成功的可能性会高出许多。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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4 Comments »

Comment by TastyRealty
2010-02-07 12:11:35

下面是一位贷款经纪的朋友在本文未完成之前提供的补充意见,在此表示感谢。

我是贷款经纪,我来深入补充几点:
除了参与培训课程外,
1. 正规的贷款经纪是要加入加拿大两个贷款协会之一的。每年都要和地产经纪一样交年费。
2. 另外加盟brokerage后,都需要负担E&O保险费。
3. 有的大brokerage需要你支付加盟费,因为他们的信息和关系更强。
4. 每个贷款获得的佣金比地产少很多。
5. 佣金都需要和公司分成,比地产经纪获得的分成比例少。
6. 其服务对用户是完全免费的,佣金来自银行,帮助银行减少了雇佣全职雇员的年薪支出,完全按照给银行带来的业务量计酬。
7. 有工作经验后,可以考取更高级别的证书。

希望能对你的朋友和关心这个行业的朋友有个参考

Philip

Comment by anna
2010-06-02 00:40:17

看过您的文章,受益匪浅,本人在中国有财务金融的工作经验,目前正在考虑选择贷款经纪这一职业,想咨询您:哪里可以参加正规的培训课程?您可有听说过MORTGAGE CENTRE CANADA这个brokerage?该公司培训班将对签约学员实行免费教学和提供免费广告网页,并由CIBC帝国银行培训学院(CMI) 长期免费提供其他专业课程培训和集训.

Comment by TastyRealty
2010-07-04 23:19:10

哪里可以参加正规的培训课程?
– Seneca College.

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