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置业的理由

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

购买自住房宜早不宜迟

购买自住房宜早不宜迟

买房的理由有很多个,以至于和不买房的理由一样多。在另一篇旧文地产投资三部曲中,本人简要地谈到了购买自住房的动机,以及买房和租房之间的不可比性。今天想再次回顾一下这个话题,并且从另外一种不同的角度阐述买房的一个基本层面上(Fundamental)的理由。

实际上大家都知道这一点的,只不过很多人没有意识到它对我们的财富的增值所具有的巨大影响而已。

如果您现在持有一笔数目可观的现金存款,比如说,20万吧。很自然地您会想到一件事情:如何才能在接下来的一段较长的时期内保持这笔钱的购买力。今天可以到豪华餐厅吃一顿法国大餐的钱,有可能三,四十年后只能到麦当劳买份儿汉堡,这就是我们通常所说的通货膨胀inflation。通货膨胀是财富的最大敌人,它使得我们辛辛苦苦挣来的钱慢慢地贬值缩水。为了保护我们的财富,我们一定要设法使我们的财富继续成长,来抵消通货膨胀的影响,并享受资本的增值。

怎样才能使我们的资本增值呢?这里有多种途径,对于中等收入的人群来说最普遍的就是购买不同的金融产品:股票,基金,债券,或者是保值的储蓄产品如GIC。有商业眼光的人可能会建立自己的小生意或者开设公司,享受公司的分红。资金雄厚的富翁们去购买古玩字画艺术收藏品,期待几十年后价格上涨几十倍。种种方法不一而足,目的只有一个:让自己手里的一块钱,在若干年以后能够变成两块钱,不但要能够战胜通膨,还要更上一层楼,取得比通胀率还要高的回报。

不幸的是,当您在处心积虑地要战胜通货膨胀这支怪兽的时候,不知不觉地您发现了另一个更狡猾的敌人:税收(Tax)。从我们个人的角度来看,税务主要发生在以下几个方面:

  • 任何课税实体本身所发生的金钱在正方向的增长,比如:收入Income(工资,佣金,奖金,GIC利息),资本增值Capital gain(炒股盈利,基金增值),分红Dividend(公司盈利)等等。一句话,只要你有钱进到你的口袋里来,就要上税,除非你是一文不值的穷光蛋。
  • 任何课税实体之间所发生的涉及金钱的交易,比如:GST, PST, HST, Land transfer tax等等。

税收是一个国家运行的基石,所有的公共系统,全民服务,以及社会财富的再分配务都依赖于各级政府的税收系统。在西方有句话:生命中唯一能够保证的就是Death和Tax。税务是每个人的义务,同时我们每个人也是税务的受益者。从投资的角度来说,通货膨胀是财富的掠夺者,而税收则是回报的天敌,一个是与生俱来,无法摆脱的,而另一个则是法律和义务,必须执行的。那么对于投资者,特别是普通的中等收入者来说,如何才能找出一个完美的解决方案呢?我的建议如下:

  • 对于手握20万现金但是还没有自己的住房的朋友:买房。
  • 对于手握20万现金而且已经有了自己的住房的朋友:我没有建议。恰恰相反,作为如此成功的您,请给我点儿建议吧 :-)

买房,确切地讲,购买自住房,是对抗通货膨胀和税务的不二法宝!

通货膨胀使得现金不断贬值,而现金的贬值使得生活必需的商品升值,住房作为人类的基本需求,具有天然的抵抗通货膨胀的能力。虽然通胀率和房价的涨幅不一定同步,但是从长远来看,正是因为通胀的存在,才使得住房有了升值的可能。只要是通涨处在一个温和的范围之内,那么作为自住房的拥有者,可以不去理会通涨的问题,而径自享受房屋升值的喜悦。

更重要的是,作为个人的主要居所(primary residence),您的自住房享有的升值是不用交税的,如果您的房子30年内增值两倍的话,那么您卖了了房子之后的利润是完全免税的。如果所有者在拥有房子期间去世,那么子女继承了房子,只要也用来作为primary residence,也是不用缴税的。那么股票投资的情况如何呢?如果您将这20万投资于股票市场,则每年的利润都要在当年缴纳资本利得税。你也可以把钱放在RRSP里面,但那只是延税,而不是免税。如果您的RRSP账户内的20万在30年内增长为80万而您又去世的话,那么这增值的60万要算做去世那一年的收入来课税的。

自住房在避免了通涨的危害的同时,又享受了免税的好处,何乐而不为呢?买房子有许许多多的理由,但是您无需列举太多,有了这一条就足够了。

有的朋友看到之后可能会琢磨一番,然后说到:且慢!买房子的好处是有,但是又被随之而来的地税和mortgage利息抵消掉了,你的说法是在偷梁换柱,难道不是吗?Good points, 对此我想讲三条:

  • 您抓住了我的破绽
  • Smart
  • 但是聪明不一定保证你是赢家,目前被房市所苦恼的人,他们中的大部分都是当年的“聪明”人。

先说地税吧。税呀税,你真是千夫所指,万夫所难,但又是所有人无可奈何的宿命。没错,买房子之后在避免了增值税的同时又招惹上了物业税,但是请注意物业税的幅度大概在每年1%左右,同个人所得税,资本增值税比起来,尚算是acceptable,manageable,and reasonable。毕竟作为业主,我们需要基本的市政服务,征收property tax是必须也是比要的,这就好像业主们一起出钱,让市政府统一管理所有的物业一样。其实您就是租公寓住,租金当中的很大一部分也是要cover公寓的地税的,所以从这个角度来说,所有的人,除非是露宿街头的流浪汉,每个人都得交物业税。不是告诉你了吗,在一生当中税是绝对可以保证的。

再说利息,You made your points。一间40万的住宅,首付25%,还款期限25年,5%年息,那么25年下来付的利息差不多有22万之巨.即使房屋升值到了100万,减掉40万的房价和利息之后,盈利不过38万,你会说:干脆不如拿这10万down payment再加上每月的还款去炒股票算了,轻轻松松每年8%,25年之后回报一定是个天文数字,就是交利得税也划算。

请允许我再表述一下:首付10万,25年间连本带利付清30万的余款,然后发现自己有了38万的净盈利,我实在看不出这有什么可抱怨的。别忘了,这25年来房主可是住在自己的房子里面,房屋的使用价值得到了实现。房主对房价是否升值的关心程度,远远低过股票持有者对股市走向的关心程度。对于房主来说,房价的升值只是个bonus而已,而对股票投资人士而言,股价能否上升则是生死攸关的一件事。房价跌下来了,只要还能供款,就可以一直住着。股票就不一样了,不能吃,不能用,看不见,摸不着,只不过是电脑屏幕上的一堆符号,一旦跌下来,即使你认定它迟早还会涨上去,但是你拿得住吗?不要相信那些每年至少8%回报的承诺了。股票市场不是一个方向天天都上涨的,有牛市,就有熊市,而人性是有弱点的,除非你是没有感情的机器人,买了之后就放在那里25年不去理他,否则的话人性的贪婪,使多少人买在了高点?人性的恐惧,又使多少人卖在了低点?不要看那些炒股论坛上吵吵嚷嚷的表面想象,大多数人都是赔钱的。几乎每个人在进入股市的时候都是踌躇满志,以为自己是股市海洋中的弄潮儿。结果又怎样,大部分人都是断手断脚,割肉而逃。股票市场里赚钱的永远是少数,而买房还贷,慢慢地积累财富,传承给下一代则是我们大多数普通人都能做到的。为什么要舍弃稳定,简单,成功率高的赚钱手段,而去追逐风险大,成功率低,对大多数人都不可行的方法呢?

[Update on Nov 02 2009: 也许您不会把钱放在股市里,而是投资相对稳健的互惠基金里,但是道理是一样的,您一样会面对风险和税务的问题。对拿不定主意到底买房还是买基金的朋友,可以读一下这一篇出自美女投资家的文章,听取不同的人士从不同的角度的阐述。]

另外一点要提的是,这22万的利息,是在mortgage借贷者按部就班25年才还清的情况下计算出来的。我所认识的华人买房者,缴付了20-25%的预付款而又在10年之内还清了房贷的例子比比皆是。他们充分使用了贷款合同中的prepayment条款,将利息的支付降到了最低。对于这样的案例,10年之内支付的利息连原来22万的一半儿都不到,低于公寓的租金。他们的地产回报率会远远高出平均水平。

有的朋友可能会继续challenge我:如果房市陷入了多年的低潮,暴跌不止,而同时通货膨胀又失去控制,利率狂飙,大批工作流失,失业的人越来越多,经济陷入持久的衰退。如果出现这种情况怎能办?

这种情况的可能性很小,但也不是不存在。控制风险是第一要素,这种担忧并不是没有道理,这也是为什么我一直在大声疾呼一定只买自己负担得起的住房。如果真的是出现了这样的局面,我猜想那时的的社会和经济状况一定会有比房价的涨跌更紧迫,更关键的课题,而且影响将会是广泛和深入的,也不会是只有房屋拥有者才会受到冲击,而其他的人都能独善起身。也许那是另一次世界战争的前奏,也许是世界的末日,世事的发展,有谁能预料呢?整日担心这种遥远而且无法控制的极端事件,会使你接连不断地失去眼前随手可得的机遇。

如果讲了这么多之后,您依然试图在科学计算器上不停地演示给别人买房是多么不划算的话,那么我觉得大家应该就此打住。因为观点对立的双方有着完全不同的mindset,因此无需再试图证明自己,说服对方。我觉得很多人在内心里是认同置业的做法的,就好象很多人在提倡不买房的论调时,实际上往往是潜在的房产消费者,只不过是对错过了前面几年的房价感到痛心疾首。如果是这样的话,我有几句诚恳的建议:房市业已处于接近疯狂状态,前面已经等了几年,不如再观望一段时间。踏空了好几年会使人很懊恼,但是一旦买到历史的最高点,有可能使你身心崩溃。而当你决定出手的话,一定要买自己能负担得起的房子。只要是能负担得起的,则不管房市如何发展,你总会立于不败之地。

作为文章的结束语,我将我的观点再重复一遍:购买自己能够负担得起的自住房,可以很好地抵抗通货膨胀,避免了资本增值的税务问题,并享受地产市场的长期升值,是中等收入阶层的首选投资方向。我相信自己的观点是正确的,但是也愿意倾听具有说服力的反对意见。如果您坚信有其他的方法能够做得更好,请务必让我知道。即使已经是凌晨2点钟了,请一定要给我打电话,我付您当月的电话费,请您吃饭。

Be responsible,Be reasonable,Stay happy,Stay Safe!

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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