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商业物业的投资策略

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

商业出租物业

商业物业的回报很高,风险也大

近一段时期以来,随着多个商业地产项目的推出,华人社区中商业物业投资的话题再次引起大家的关注和讨论。几个比较引人注目的项目包括:城市广场改造,Tridel Hallmark, 王府井King Square。投资商业类的物业是否物有所值?判断一个项目的优劣贵贱要看哪些方面? 其间要注意的有哪些问题?我想这些疑问是每一位潜在的投资人都会在脑海中问到的。简短截说,茗品屋为大家总结出商业物业的投资特点为:利润可能很高,风险可能很大。下面分几条和大家一一探讨:

  1. 同住宅类物业(Residential Properties)相比,商业类物业(Commercial Properties)投资的优势。
  2. 太古广场: 商业物业投资的一面“旗帜”,一个非凡成功的实例。
  3. 锦绣中华物业的投资回报为何同一街之隔的太古广场有“天壤之别”?
  4. 商业物业+楼花+Condo业权形式 = 极大的风险
  5. 判断一个新项目值不值得投资,有哪些因素?
  6. 商业物业的贷款问题。
  7. 为什么生意+物业,会是较好的一种投资方式?

这里有一个概念要先弄清楚: 我们这里讲的是商业物业,是Commercial Property。另一个经常混淆的名词是Business,在这里要翻译成“生意”,而不是“商业”。投资商业物业,指的是购买commercial properties,成为房东。而购买生意,指的是购买一份business,通常也就成了租客。这一点上有些朋友把它们混淆了。我甚至看到有的地产经纪们在代理商业物业的时候,赫然打出了“Business”的字眼,这是不准确的。

同住宅物业比起来,商业物业在出租上有其独特的优势。主要表现在:同租客相比,房东具有较为强势的地位;可以转嫁地税和管理费的增长;比较容易管理和控制。

做过房东的朋友们都知道,住宅物业的出租过程中最令人头痛的就是房客们拖欠房租了。如果只是晚几天还不算太差,但是如果碰上有的租客,找各种借口不交房租,或者租客突然失去收入来源,无力缴交房租的话,那就真的成了房东的一场噩梦了。根据安省租客保障条例,房东不可以因为房客们没有交房租就马上将人家赶出去,而是要通过正常的法律程序,以合法的手段将房客驱逐出去。这些步骤大致包括: N4通知 – 递交驱逐申请 – 排期- 听证 – 执行。本人没有经历过这种情况,不知道具体会耗时多久,但是据说最快也要三个月,时间长的话会到6个月甚至更长,而在这期间房客是可以不交房租的,但是房东一定要保障供应水电和取暖。想想看房东的经济损失有多大吧,更不要说精神上的折磨了。这么做的出发点是基于保障人权的目的,作为房东,你出租物业的目的是为了赚取金钱,而对于租客而言,拥有一处住所则是最根本的生存需要,不可以被随意剥夺。两者相比,谁重谁轻,可说是一目了然了。

不知道大家有没有看过John Travolta的电影“白人的负担”,男主人公路易一家被房东和警察逐出,当时给他们的命令是立刻搬出,“立刻”指得是现在,一秒钟也不能耽搁。最后经过苦苦哀求,警察给了一些宽限:5分钟。那是在美国,这种情况在加拿大是永远不会出现的。还有的朋友因为不满意房客,就以“父母从中国来探亲”为由要求房客搬出去,实际上这样做是不行的,合法的做法是也要通过N4通知 – 递交驱逐申请 – 排期- 听证 – 执行等这一系列步骤才可以。

而对于商业物业的出租,这一切都变得不一样了。假设房客应该在5月1号交房租,而到了那一天你没有收到付款,那么第二天早晨你可以进入出租物业里面,将原本属于租客的财物,无论价值多少,全部据为己有,如果五天之后房客依然没有付清欠款,房东可以将物品依法拍卖,所得用来偿付房租。如果你嫌这么做麻烦的话,你也可以等到房租拖欠了16天之后(半个月+1天),直接将物业大门的锁头换掉,然后立刻挂牌重新出租你的物业,同时向前租客追讨损失,而所有这一切,都不需要提供任何事先的Notice。在商业出租的合同和法律条款上,租客是没有什么便宜可占的,拖欠房租,只会招来更大的损失。

在住宅物业上,房客付的rent里面包含了所有的费用: 租金,水电,地税,condo管理费,保险等等。 租金每年的上涨都有限制,但是房东们的费用的上涨可没有上限,如果出现诸如保险,管理费等大幅增加的情况,这些亏损都由房东扛下来。对于商业物业情况则不一样:在商业lease里,一般签订的租金都是net rent,即每平尺房东的纯收入,其他的TMI (Tax,Management fee, Insurance)所产生的费用,每年都是由房客来承担,也就是说房东将TMI的风险都转嫁给了租客。对于租客而言,做生意嘛,这些都是要承担的风险。同时租金每年的增幅不受任何限制,完全由市场来决定。

这还不算完。对于住宅物业的房东们,下面的有关租客的事情都是他们胆战心惊的:损坏家具和电器,浪费水电,大声喧哗,不讲卫生,收养宠物,吸烟酗酒,以及最要命的 -种植大麻等等。对于商业物业,这些问题和麻烦都迎刃而解了。作为房东,你提供的只是一间家徒四壁的物业而已,里面的设施和装潢都是属于租客的,你也不和租客共同生活在一个屋檐下,你所要作做的就是在每个月的第一天里去收钱就好了。租客们往往比你更加爱惜自己的门面,毕竟他们也要靠自己的生意来赚钱嘛。

下面我们来谈谈一谈太古广场的例子。在多伦多做商业地产投资的华人朋友,对太古广场应该再熟悉不过了,这也是地产经纪们向客人们推销的时候一定会提到的榜样。凭心而论,从投资的角度来看,太古广场无疑是一个非凡的成功案例。太古广场建于上世纪的1996,1997年左右,距今已经13年多了。当初最小的200尺左右的单位售价不过7,8万多元,现在的售价应该在25-30万左右。也就是说当初的投资人,如果买了之后一直持有的话,账面上的资本增值已经高达200-300%。这还不算这些年来每月租金可能会产生的现金收入。太古广场的成功,吸引了大批做着发财梦的投资人士,他们寻找类似的物业投资机会,希望能够复制太古广场的成功。这当然是有可能的,但是可能性有多大呢?

1996年左右的地产世道跟现在比可是截然相反,在经历了90年代初的大崩盘之后,地产市场多年来一直是死水微澜,虽然是售价只有区区的7,8万,但是很多潜在的买家依然顾虑重重,人们主要是对几年前的大跌心有余悸。在太古广场开张的最初几年里,无论业主,还是店主,都可说是惨淡经营。最艰难的时刻是在2003年,那时候经济萧条,SARS肆虐,所有的华人商场全都受到打击,太古广场更是首当其冲,生意门可罗雀,以至于当地的市长和议员们不得不挺身而出,带头到太古广场吃饺子,买东西。太古广场真正的火爆,也只是从2004,2005年左右才开始的,而那些最早的一手买家,有几个人能挺住早年的艰辛,坚持到了现在,这就没有人能知道了。局外人只是看到了现在的售价是原价的多少倍,而这期间买家承受的损失和压力又有多少人能知道,或者想知道呢?不要忘了,1996/1997年左右是整个加拿大房地产的最低谷,而过去10年又赶上了历史上前所未有的超低利率时代。太古广场之所以成功,可说是天时,地利,人和三方面的配合,其他的后来者,又有多大的把握可以再续这种辉煌呢?

以客观的眼光来看,太古广场除了是占据大多地区华人商场的一哥地位之外,其经营特色实在是乏善可陈,不论是商铺还是食肆,都以家庭小作坊类的生意为主,难以找到顶尖的经营者,更不用提吸引主流商家了。虽然顾客当中有相当一部分非华人客源,但是他们真正的消费能力令人怀疑。多年以来太古广场经常出现在与扫荡盗版类出版物相关的报道之中,治安也有恶化的趋势,这一切,都为商场的发展前景蒙上了一层阴影。

我们再来看一下与太古广场一街之隔的锦绣中华的情况。同太古广场的兴旺发达相比,锦绣中华无论在销售和租赁方面,都相差甚远。一位地经纪朋友在和茗品屋提起锦绣中华的物业时,用了“Very very slow”来形容。据茗品屋的观察,锦绣中华最大的问题在于交通。首先从位置上看,虽然和太古同处一个location,但是从交通流量上看,大部分的顾客都来自南,西,和北这三个方向,而这三个方向的客流又首先被太古广场给截住了。从东面来的车辆,虽然会先到达锦绣中华的位置,但是却要一个左转才行,很多人干脆踩一下油门,先去太古算了。也就是说,锦绣中华承接了Kennedy/Steeles周围交通拥挤的痛苦,但是却没有享受到滚滚而来的客流。其实如果锦绣中华同太古在马路的同一侧,那么情况一定会大为改观。锦绣中华不但位置上吃亏,而且自身的parking lot的容量有限,又背靠火车线,进出也不方便。交通上的局促,构成了最大的挑战。如果有自己独到的特色还可以,偏偏自己的经营模式又同太古的非常雷同,缺少新意,所有这一切加起来,当然难以和竞争者抗衡了。

其次还有一个认知的问题。锦绣中华虽然难以和太古相提并论,但是考虑到它自身短短的数年历史(2007年左右开张),实际上情况并不是太差,甚至好过当年的太古。这里面很多人所讲的”天壤之别“,实际上并没有那么夸张。商业地产投资是一个长期的过程,那些认为今年买了,明年卖出就能赚几万大洋的想法,只不过是一厢情愿的迷梦而已。这些话如果从销售人员的嘴里说出来,你听了可以一笑置之。但是如果心里真的相信了,那么难免到头来会大失所望的。还是以锦绣中华为例,假设在接下来的数年中如果经济不再出现大的动荡,交通也能得到改观的话,锦绣中华的物业一样也能迎来它的发展时期。地产投资需要的是实力,眼光,以及耐心。总之,商业物业是风险比较大的一种投资,地产初学者切莫头脑发热,轻易入场。地产投资还是从住宅类开始比较稳妥,多看,多学,多观察,宁可错过,不能买错,日积月累,水到渠成。

接下来,我们会在下一篇文章里和大家继续探讨如何选择具有潜力的商业物业。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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