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投资Condo楼花的风险及对策 (1)

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

温哥华市中心的Condo大厦鳞次栉比

温哥华市中心的Condo大厦鳞次栉比

我们知道:任何投资都有风险,而且风险和回报成正比,风险越高,回报越大。反之亦然。在这里着重和大家谈一谈投资房地产,特别是投资Condo楼花的风险。谈的是风险,但并不等于说不认同它潜在的的回报,只不过作为投资人,您听到了太多的有关回报的美好描绘,太少的有关风险的冷酷现实。本文的目的就是使您对这种投资的风险有个清楚的了解,在作出决定之前做到心中有数。

据本人的观察,投资Condo物业,风险主要存在三个方面,我给它们分别取了不同的名字,即:裸价,伙费,溢价。

1,裸价 – Naked Price

当你签署一份condo楼花的买卖协议时,通常的价格计算的公式为:售价 = (单位面积价)x SQFT + 楼层加价 (builder列出的价格都是最底层的,楼层越高,价格也越高,每层加价几百到千多元不等)。这个价格就是写在OFFER第一页的价格。不过请注意了,与转售物业的offer不同的是:转售物业的offer的价格,除了政府和律师的收费之外,其他都包了。而condo楼花的offer不同,除了那些面积外,其他的几乎是都不包的。这就是为什么我把这种价格称为“裸价”,这样的价格就像是一个人赤身裸体,见不得人的,一定要给他穿上衣服的。这一件件的衣服,就是一笔笔额外的费用,而这些费用都可能是你注意不到的,具体包括:

Education levy:教育附加费。你要弄清楚这笔钱是包在房价里的,还是另付的。如果是另附的,价钱是多少,有没有上限?有可能builder自己在卖楼花的时候也没有确切的idea,那么通常会注明买家来支付,也就是说风险全都有买家来承担。如果是这样的话一定要让建筑商注明上限是多少。

Developing fee: 城市开发费。同上面的教育费同样的处理方法。

Hydro hookup: 电表接驳费,介于1000到2000元,很简单的一件事情,很令人心震惊的价格,弄清楚谁来付。

Water metre hookup: 水表接驳费,介于500到1000元之间。

Lawyer society fee:有些builder很差劲,他自己卖楼花要请律师来完成交易,但是却要买家来付builder的律师费。不合理,但是一旦你签了,就表示你同意有你来付了。

Admin fee:通常你会签给builder几张deposit的支票,而当occupancy closing(下面会讲到)之后,你会再开一年或两年的post-dated的支票给builder。通常builder在兑现你的支票的时候,还会每次再收取管理费,少则50,多则100.如果你一共开了20张支票并且全都兑现的话,想想看你会被人家赚多少钱吧。

以上的几项收费如果加起来,对一个20万出头的condo来说,超过一万块是轻而易举的。付出是如此的容易,但是你想过吗,您要想在这份物业上挣出一万块会有多难吗?

Footage overflow:你买到的楼花,都会写明平尺数是多少,价格也是根据这个平尺数算出来的。但是offer上一般都附加了一个clause,允许建筑商造出来的实际面积同offer上的面积有所不同,而一旦面积增大的话(绝大多数情况下是增大面积),买家需要付钱来cover那些多出来的面积。比如说某个600尺单位的,单价为375每平尺,那么售价应为$225,000。可是造好之后发现一共是630尺,那么一下子价钱升到了$236250,可能会超过你当初的预算,对你的预付款和贷款申请都构成了压力。 对于这种情况,也要让builder设一个上限才可以考虑购买。

GST: 对于residential的住宅来说,GST都是包在列出的房价里的,但是也要确认一下。对于commercial物业,所有的税都是由买家另付的。有关GST的情况有时会很复杂,请咨询专业会计师。

2,伙费 – Occupancy cost

Condo的交割分两步:Occupancy closing和Final Closing。 Ocuupancy closing就是当整座建筑物的主体施工已经完成,而且你的单位已经达到了地方政府规定的可居住标准的最低要求时,你就需要‘入住’了,这一步称之为occupancy closing。即使你入住了,但是业权(title)并不属于你,等同于你在租builder的房子,只是你没有权利推迟或结束这份‘lease’而已。

Occupancy直至最后业权交割的时间可长可短,短则半年,长则2年,3年,甚至更长。在这期间的成本惊人。

利息:不要忘记这栋房子的卖价是25万,但是builder还没有拿到钱,而你已经开始住进来了。那么builder就要收你的欠款的的利息,利率是多少由builder说了算,通常是要高过Prime rate几个百分点。即使在现在的利率创下历史新低的时候,这种付给builder的利率也都在5%或6%之上,可以想象一旦利率升上去的话,实际付的利率会有多高。对一栋25万的房子,6%的利息,那么每个月的利息付款为$1250. 10%的利息。每月付款$2083.

地税:这是政府收的,跑不掉的。因为是你在使用物业,地税由你来出。

CONDO FEE: 虽然condo大楼还没有完全建好,但是管理费是要交的。600尺的condo,每尺的管理费如果是35cents,那么每个月要交$210.

这几项加起来,已经超过每月1500了。你可以说,我买楼花的目的就是投资,我现在可以把它卖掉或租出去。但是问题就在这里,因为你还不是业主,按理说你是无权出租或转让的。如果你找经济将你的物业list在MLS上,建筑商看到后有权要求你撤下来。因为建筑商手里还有存货,你现在卖不是和他抢市场吗?即使你找到了租客,或者找到了买家愿意承接你的合约,你仍需征得builder的同意并且付费才行。同意出租的手续费1000到3000,同意Assign APS的收费2000到5000.想好了在付出这笔费用后,还能不能赚钱。

有一种最坏的情况,就是如果迟迟不能final closing,而因为迟迟不能交割业权,租客或买家又找不到的话,碰到这种情况下投资人早晚会山穷水尽,走投无路的。

3, 溢价 – Future factored in price

不知您有没有注意到,几乎所有的新盘的价格,都会比同一地区,同户型的在MLS上重售单位的叫价要高。如果考虑到builder的价格只是”裸价“,而同地区的现房的价格都是全包并可以讲价的话,这种溢价显得更加明显。这是为什么呢?

如果打算做新房flipping的朋友们要注意了,这里是builder玩儿的又一个trick:Builder会将这个楼盘现在发售的价格,定为本地区的房价经过将来几年的增值后的预想价格。也就是说,你买的这个物业,价格是数年后的期望值,至于将来会不会真的增值,则与builder无关,相应的风险全部由你承担。如果将来房市如预期般的增长,而你又成功找到愿意接棒的下家,则落个不亏或小赚而已。一旦房市出现大的回调,则亏损是两方面的,从这一角度来看,期房楼花的风险极大,买家切勿被所谓的VIP,内部价等等市场手段所迷惑。

通过以上几方面的分析,希望大家对condo楼花的风险有了进一步的了解。那么是不是condo投资就不可行呢?非也。Condo投资有其优势,但是炒卖楼花则是另一件事。接下来和大家聊一聊本人独创的Condo投资法 – 秃鹰战术。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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6 Comments »

Comment by Grace
2009-10-30 10:41:24

很好的文章,期待续编

 
Comment by liu ming
2010-04-04 00:08:08

说实话的人。

 
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