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地产投资三部曲

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

地产投资 量力而行

地产投资 量力而行

虽然本文的题目是“投资”,但这只是个笼统的说法。精确一点地讲,我们可以把个人的地产消费分为三个阶段:自住物业-> 投资物业-> 休闲物业。自住物业是内在的需求,投资物业是以资金增值为目的目的,休闲屋则纯粹是一种生活方式。在时间上这三个阶段有可能跨度大半生,慢慢地的伴随您的财务状况的提高而逐步实现。

自住房:

本人认为如果您的收入到了平均水平,那么您就应该考虑购买自住房了。这跟目前市场的情况并没有太大的关联。如果是自住房,买房比租房好,早买要比晚买好(哈哈,地产经纪笑了)。但是在目前市场强劲价格飙升的情况下该不该入场呢?买房真的划算吗?如果您是一名潜在的home buyer的话,下面几点是我为您提的几条忠告:

1. 买房永远不如租房划算。买房后的林林总总的费用,包括利息,地税,水电,取暖,保险,维护等等,他们的绝对值远远大过租房住的成本,即使在房地产低迷的年代也是这样,更不用讲现在房价已经如此之高的情况了。但是为什么笔者还是赞成租房不如买房,晚买不如早买呢?

在拥有自住房这个问题上,如果只算经济账,整日拘泥于考虑划算与否的泥沼中,那么您永远不会看到事情的本质。租房,是付钱给别人,得到一片栖身之地,是寄人篱下。买房,是拥有物业,是得到一片自己能够支配的天地。寄人篱下还要每月付1000大洋,自己做业主每个月要付2000块,哪个划算?如果只是比较数字,当然是租房划算。但是实际上,对土地和物业的追求是人性中的一种本能的欲望,古今中外都是如此,从人类进入私有制以后就存在了,或者干脆就是这种欲望才将人类带入了私有制社会。这种本能的欲望是如此强烈,以至于我们愿意从银行借钱背负一生的债务也在所不惜。我们对个人的自由和独立有这另一种天然的向往,而拥有一份物业,就拥有了一份自己能自由支配的空间,这种感受不是用金钱能衡量的。来自中国的新移民,当看到加拿大的地产与国内比较起来,拥有100%的产权,宪法和法律对私有财产的有力保护,合理的价格和可负担性,所有这些怎么能不激起那种内心深处的购买欲呢?

2. 永远只买自己负担得起的房子。10年前在北约克不错的区,35万可以买到4个睡房后俯式的独立屋了。而现在可能只能买到一个小小的townhouse。如果35万是您能负担得起的预算,那么就尽量忘掉那2000尺4睡房的豪宅,专心找一间不错的townhouse。市场已经改变,价格一路飙升,但是您的预算必须要决定于您的财务状况,而不是房价。在目前的市场高位如果以超出自己承受力的价格入场,一旦市场出现逆转则很容易受到伤害。能否负担得起是决定买房与否,以及要买什么房子的第一要素。

3. 买房应以提升生活质量为目标。您在公寓的时候,1000多块钱的租金只给了您不到1000平尺的空间,搬到自己的房子后面积一下子增大了一倍。孩子们都有了自己的卧室,厨房变得豁亮宽敞,再也看不到蟑螂了,先生在地下室可以搞自己的handyman project,老人们把时间都花在了后院。拥有了自己的车库,再也不用担心自己的车被人挂花。房子里面冬暖夏凉,前院有数,后院有草。洗衣也不用再去到楼下的公共lundry room,也无需面对无理的super。虽然每月多出了许多账单,每年要做这样那样的维护,银行里的贷款欠债等等,但您都可以轻松应付,你为自己的决定而庆幸。如果是这样,恭喜您,您的生活质量提高了,您地的确确享受到了拥有产业的快乐。

不过有很多时候,我们会看到这样的画面:虽然买了4房的大屋,但是主人除了其中的一两间之外其他的房间全都租给不同的租客,每天当中不同的时段不同的人在进进出出,主人忙于应付不同的租客,整天疲于奔命。为了节省每一份钱,夏天的时候不开冷气,冬天的时候将室温调的低的不能再低,为了一点点水电的浪费和租客吵架斗气。每月的还款和账单压的主人喘不过气来,为了能多挣两儿钱两口子都尽量加班打工,舍不得在外面买饭,每餐带的都是面条稀饭,男人不喝酒,女人不化妆,贷款越还越少,身体越来越软。这样的人生哪里还有一点点乐趣,纯粹是做了房子的奴隶呀。如果这将是您买房后的写照,我劝您千万别买。

投资房:

经过几年的打拼,再加上国人特有的勤俭持家的习惯,你的财务状况比起刚买房的时候大有好转。银行的贷款已经还了一大部分,而同时你在物业上积累的equity已经很可观了。在这种情况下,您可能需要考虑购买一两处投资房了。投资房与自住房无论在入场时机,还是运营维护上都有很大的不同。

1. 投资房是在自己的居住房之外的一份投资而已,作为中等收入阶层的我们一定要量力而行,不可贪多图快,妄想以此暴富。物业投资是份儿辛苦活,要同形形色色的人打交道,安省的法律又对租客倾斜,同时还要兼顾税务,法律,保险等等各方面的问题,这些都不简单。几年前坊间流传的20年拥有20套condo appartment的说法,纯粹是一个笑话。每一处投资物业都会占用你的一部分现金(首付),同时打理每间投资物业也会耗费大量的时间和精力。同时拥有过多的物业往往会造成over leveraging。一旦市场发生逆转则容易陷入万劫不复的境地。美国的次贷危机大家都看到了吧?投资房地产不像是繁殖小兔子,要有耐心,也要有运气。本人的意见是投资物业绝对可以搞一搞,但一定要谨慎,开始阶段的时候一两处物业足以。经过数年的摸索积累,拥有了较多的经验和失利之后再把它做大。

2. 时机很重要 – 我讲过自住房晚买不如早买,对于投资房就完全不是这回事啦。购买投资房一定不要贸然出手,一定要有耐心,慢慢等待一个较好的入市点,就像猎人等待他的猎物一样。投资房的盈利来自两个方面:增值空间和现金流。如果你的入场价过高,则增值空间就被压缩了,同时对你的现金流也造成了压力。以目前(2009年年中)Toronto的住宅物业是而言,早已根本得不到任何的正向现金流。此时购买投资物业风险极大。现在最好的策略是持币观望,等待市场出现较大的回调时再入市不迟。有朋友会问:如果这房市就这样继续上涨,永不回调咋办?不要紧,如果更是那样的话也没什么可遗憾的,但是不到自己的要求就绝不要勉强。另一方面,你不是还有自住房吗,如果那样的话它的价值也在升值呀。总之你已经注定是赢家啦。

3. 要投资,不要投机。地产投资绝对属于长线投资,要求入市前有耐心,入市后更要有耐心。以合理的价格入市,取得正向的现金流,将这些优势再经过时间上的积累放大,则你的物业投资在多年以后肯定会得到满意的回报。不否认有些人靠炒卖楼花和做房屋flipping赚了钱,但那是在承担了极大的风险的情况下实现的利润,对于广大的资金规模有限和业余性质的投资人来说,还是要讲求稳健,以控制风险为基本。

休闲屋:

通常所说的休闲屋指的是cottage。在加拿大拥有cottage是许许多多人的梦想。如果您的自住房的贷款余额已经很轻了,也投资了其他物业,而您的经济条件也允许,想进一步提升生活品质的话,则不妨考虑购买一处心仪的度假屋。由于美国和加拿大独特的地理和经济条件,这种在其他国家大都属于顶级享受的消费,在这里对普通人都成为可能。但是您必需要明白:拥有一间cottage,从投资的角度来看基本上是一桩赔钱的买卖。its not for investment, it’s for lifestyle。在炎热的夏季里如果能够随时开车去到湖边的别墅住上几日该是多么的惬意:远离城市喧嚣,远离酷暑,在自家的lakeshore中游泳,垂钓,坐在舒适的Muskoka chair上一边欣赏落日的余辉,一边品尝甘甜的红酒,太享受了。对于很多人来说,得到这一切即使要付出很大的代价,但依然是值得的。

1. 入场时机 – 和投资物业一样,cottage不是你的primary residence,只能算是vacational property,是属于可遇不可求之物。在目前的市场状况下,cottage的售价已经高得离谱,即使您的经济条件允许,此时购买度假屋也难说是明智之举。给一些耐心,用时间换取空间,迟早您会心满意足的。

2. 度假屋是高档消费,一定要等到经济实力相对雄厚了之后再考虑。而一旦决定出手,尽量选择靠湖,有lakeshore和船坞的物业,离大城市稍远一些到不是问题,污染更少。房子尽量小一些,2 bedroom就足够了,一定全年都能通车,这样冬天的时候也可以去度假。目前在华人新移民中单纯以提升品质的目的而购买度假屋的还很少见,但我相信随着新移民经济水平和生活品位的不断提高,早晚这会成为一股趋势的。

祝大家在加国一步一个脚印,实现自己的美好理想。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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