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再谈Condo投资

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

客观地探讨Condo的投资价值

算一算Dwontown Toronto投资Condo的现金流

年初的时候写了一篇有关投资Condo楼花的风险和策略的文章,引起很多朋友共鸣。自己也一直在计划再接着写序篇。但是过去半年多来加拿大楼市的发展可说是一日千里,即使是最大胆人士的估计都始料不及。最近几个月来Condo的热潮又持续升温,许多人士都摩拳擦掌,跃跃欲试。在这种情况下我觉得再一次和大家客观,严肃地探讨一下Condo的投资话题显得更有必要了。

如果您购买condo的目的是用来自住,那么这篇文章中的观点对您应该来说可能不太适用。请参考我在前面写的什么是可负担的房子,以及买房只需要一个理由的文章中有关购买自住房的阐述。

如果您购买的condo是用来投资的话,那么我们就有共同话题来聊一聊了。首先,让我们来搞清楚什么是Condo投资。如果你在目前的市场情况下,以高价买了一处condo,然后希望能够以更高的价钱脱手出去从而盈利的话,那么您做的可能根本就不是投资,甚至都算不上是投机。在对市场的成本与收益情况没有深刻理解的前提下,贸然购买Condo公寓而期望市场接下来能够再创新高,这类行为只能算是一场赌博。

我们先来看一下购买Condo的成本。如果是转售的Condo的话会比价简单,售价+Closing cost就是您的购买成本。对于购买condo楼花,情况则会很复杂。请参看上面有关Condo楼花的博文链接。大体上来说期房Condo的成本=售价+Education levy+Hydro/Water hookup+GST/HST(if applicable)+Parking lot+Locker+Ocupancy cost+Closing cost。怎么样,一笔笔的收费是不是让你有一点招架不住了?

Condo投资要取得成功,需要兼顾到下面几个方面:

  • 在一个合理的市场环境下,耐心等待从而以一个较好的价格入场。这一点同购买自住房的做法不尽相同。
  • 尽可能地减低预付款,增加leverage的比例。这一点和购买自住房的做法截然不同。
  • 在兼顾所有的因素之后,每间投资房每年都应为投资者带来正向的现金流。Postive Cashflow是一切地产投资的最低要求。
  • 房屋升值只能作为地产投资的一种副产品,对地产长期升值的期待,不能成为当前投资决定的依据。

以大多伦多地区(Greater Toronto Area)而言,Condo市场主要集中在下面几处地点:

  • Downtown and Lakeshore
  • Midtown (Yonge/Bloor)
  • Uptown(Yonge/Eglington)
  • Etobicoke(Lakeshore)
  • North York Civic Centre(Yonge/Shepperd)
  • Scarborough Town Centre
  • Square One(Mississauga)

如果按照上面的条款来检验的话,目前的多路多伦多的condo市场,根本已经不存在任何的投资价值和潜力了,投资的前景非常黯淡,投资的风险已经充分累积。除非你是炒楼,并且市场配合你,能够成功找到下家接棒,否则对一个sophisticated investor而言,目前的condo市场已完全没有任何的吸引力。要证实这一点非常简单,只要计算一下当前Condo市场的现金流就清楚了。

我对现金流(Cash Flow)的定义如下:在首付款(Downn payment)尽可能低的前提下,房屋租金(Rental income),减去所有开支(Expense)之后的剩余值。如果这个值是正数,则拥有正向现金流,是倾向成功的投资。如果现金流是负数,则是倾向失败的投资。

在具体个案中,如何计算Cash Flow往往是一件很tricky的事情,不同的人,用不同的算法,往往会得出大相径庭的结果。以本人的经验来看,地产投资人士在计算现金流中经常被忽悠的地方有:

  • 假设买家愿意并且有能力支付很高比例的首付,从而能够降低利息付款,”强制实现“正向的现金流。
  • 购买成本中有意无意忽略楼层,locker,parking的价格,以及各种各样的预料到和没有预料到的交接成本(Clsoing cost)。
  • 租金都是按照每年12个月来计算,忽略租房佣金和空置以及维护的成本。
  • 贷款利息按照市面最低的rate,忽略rental property在借贷上的高成本。
  • 计算管理费的时候都采用当前的Condo fee,忽略了condo fee会连年上涨的事实。

曾经有一位人士,在帮我计算一间Condo楼花的cash flow的时候,要求了30%的down payment,没有考虑任何closing cost,假设拿到钥匙后的第二天就有租客入住,管理费按照售楼处的35cents的Joking price来计算,贷款利息按照信誉最好的home buyer在首次购房时才会有的P-1%的极低利率,经过一番计算之后兴奋地告诉我:wow!你每个月会有100元的正向现金流。

可是我心里明白: It doesn’t work that way!不过我还是很感激他的,因为他毕竟能够做到帮我计算了现金流。我知道其他的很多人在作出投资决定的时候,他们可能都从来没有听人讲过什么是现金流,他们听到只是:买吧,明年肯定涨。

让我们用一间downtown core的Condo物业为例,来看一看cash flow是怎么计算出来的。

这间新建的期房物业位于多伦多的市中心,面积大约600尺,每平尺的售价$550,停车位和储物间要另加30K,因为楼层较好,产生了另外的10K的premium,还有其他的林林总总的closing cost需要20K,这样这间600尺的Condo appartment的总成本为:550×600+30000+10000+20000=39万。好了,让我们以此为基础来反向计算一下这间屋子的租金要到多少才能够有利可图。

Down payment:

我们以房价(37万)的10%来计算,这样借贷额为90%也就是33.3万。10%的DP对于投资物业来说是比较合理的。在投资物业上要尽量降低DP的比例,这样做的目的有几个:1. 提高leverage的效果,增加投资的回报率。2. 充分利用近年来的低利率,在付出相同的利息总额的同时,能够借贷到更多的资金。3. 节省宝贵的现金,为进一步扩大地产投资的规模保存实力。如果一上来的投资物业就不得不付出30%甚至40%的DP,那么您还有什么资本用20年积累20套投资Condo呢?10%的DP,再加上20K的closing cost,您在这间物业上投资额为53K,这可不是个小数目。

每月房贷付款- Monthly Mortgage Payment:

我们以当前最好的5年固定利率的mortgage来计算,目前最低的利率我听说过3.80%,在这个基础上加0.75%。因为您的这间物业不是自住房,不要指望银行会给你最低的利率。仅仅增加0.75%已经非常不错的deal,这样一来年息为4.55%,35年的amortization(注意:有些lender不允许投资物业的amortaization超过25年),每月的payment为$1577。请注意,1577的月付款,是在利息处于前所未有的历史低点时取得的,而以后只有往上走的可能。另外35年的amortization已到极限,月付已无任何再降低的可能了。

管理费:

请将买房子的时候售楼处提供的管理费增加50%。新房Condo的管理费在签约的时候是一个价格,拿到钥匙入住的时候又是一个价格,1年以后Status reviewing完成的时候又是一个价格,这中间管理费增加40-50%属于稀松平常,100%的增加亦不算罕见。管理费用的无法控制,是Condo投资的最大的风险之一。如果您购买的是转售Condo,相对而言已经透明很多,但本人依然建议计算的时候增加10%。Condo Fee每年的上涨,就像是太阳每天都从东方升起一样颠扑不破。以Downtown的物业来说,每平尺60cents的物业费绝不算高,也就是说每月的管理费支出为0.6×600=$360。

地税:以每年1%来算,每月支出为:370000×0.01/12 = $308

保险:按每月$50来算吧。

综上所述,维护这样一间物业的每月开支为:1577+360+308+50 = $2295。就是说,月租只有达到$2295,才有可能每月持平,最后在35年后完全拥有这间物业。

但是且慢,这里通常是另一个trick:你不可能保证你每年都会有12个月的租金收入:第一:帮你挂牌出租的地产经纪会收取一个月的佣金,而居民住房的租约一般也就维持到一年,一年以后你需要再找agent挂牌。第二:你不可能保证你的房子没有任何空置阶段,任何投资物业都或多或少地遇到这种情况。有的时候甚至遇到霸王租客,住着你的房子但是几个月都没有缴租,你也没什么办法。第三:维护的成本。一个冰箱坏了,换一个新的差不多就耗去了小半个月的租金。上下水管道出现了问题,找个水暖工来看看没有几百块是打发不走他们的。对了,在Condo里面,你不可以随便在报纸上找了水暖工就行的,一定要找管理处认可的subcontractor,而通常管理处找来的人开出的价钱会使你发疯。

所以,在计算租金收入的时候,最乐观的情况也是只能以10个月的收入为基础,为了要和$2295的月开支达到平衡,最低的租金要求为2295×12/10 =  $2754。这还是假定利息一直停留在历史最低位,Condo fee没有再进一步增加的情况下得来的。

一间区区600尺的斗室,却要2754元的月租?难道那个地方遍地都是黄金吗?这样租金要价能吸引到几个租客呢?有能力每月付出2754元租金的人士,为什么一定要住进你的一室一厅的小小Condo呢?这样的物业有没有投资价值,请读者自己明判。

也许您可能对本人采纳的一些数字有异议,比如说你的首付高达20%都不会有任何问题,或者说你的物业的管理费地税等远低于我举的例子中的数字。。。这都没有关系,我在这里想要表达的只是一种方法,可以帮助您对一间物业的投资潜力作出客观和严谨的评估,而不是泛泛的诸如:这地点很好,在这里买绝对错不了。。。等等诸如此类的没有solid support的论调。如果您用我的方法算出来您会有自己满意的现金流,go for it!

不管您是赞同还是反对我的观点,茗品屋欢迎任何具有建设性的反馈和意见。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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8 Comments »

Comment by Grace
2009-12-15 11:16:28

喜欢你的文章,感觉比较理性客观。也感谢你对华人新移民社区贡献你的保贵经验和知识。

请教一个问题:文中提到保险费,我听说condo的保险是由管理公司统一买,保费已包在管理费里面,到底事实上哪种说法是对的?我本人从来没有碰过condo,也不打算碰它,就是因为如文中所提到的高风险。

Comment by TastyRealty
2009-12-16 11:11:43

管理公司的管理费里面包含了Dwelling policy,可以用来担保火灾以及其他自然灾害的保险。将来的租客也要购买personnal belongings and liability policy。 但是即使这样这两者之间还是有gap。如果租客没有购买任何保险,那么condo owner有可能被人追讨。在房屋空置期间,屋主也还是需要coverage。当然你也可以不买,但是一旦有了claim就很麻烦。出租物业的保险是个很令人头痛的问题,比如说有人做rooming house,利润很大,但是很多人都是按照自住房的标准买的保险,这样的保险跟没买差不多。一旦保险公司发现这是商业性的投资物业,是不会honor你的自住房的policy的。我在这里举的例子是$50,实际当中不同保险公司的premium相差极大,可以多shopping around。

总结起来,一间出租的condor物业要有三份保险:Basic building policy(Master Plan),Condominium owner policy, Renter‘s policy。没办法,既然选择了物业投资,就选择了为加拿大的保险业贡献revenue了。

 
 
Comment by liu ming
2010-04-03 23:55:00

33.3万,年息为4.55%,35年的amortization,每月的payment为$1586。

 
Comment by minhua, zheng
2010-04-07 22:55:58

很赞同你的观点,十分中肯及客观。本人有一困惑:
我有一个rooming house,买了保险,报给保险的资料为:房屋是出租用途,仅出租2个家庭,但实际是多于2个家庭,出租给几个单身人士。但令我一直忧心的是怕火灾的发生,到时我知道是保险公司一定拒赔的,买跟不买差不多的。但网上说可以买商业保险,我想买,但保险公司到时会不会是因为这个是非法出租而拒理赔的?你知道,保险公司现在说什么都可以受理,收钱罢了。关键是出了事时他们有足够的理由不赔。还有就是我可不可以申请商业的出租性质?在什么地方或网站申请或拿到相关资料?
网上说在旧多伦多时代,分租是合法的,现在是非法的。有无可能申请到合法分租?
希望你能给我个答复和,谢谢!

Comment by TastyRealty
2010-04-08 12:32:20

我本身不是保险经纪,难以提供全面和专业的信息,下面的只是我所知道的.

据我所知保险公司的保单并不关心你的出租房是否合法,而是要看你的信息是否全面和符合实际,以及房屋的建造和装修是否符合building code。做rooming house,如果你的保单是按照自住房来购买的,很难想象当需要索赔的时候,保险公司在调查并得出rooming house的结论后会给以赔偿。这确实是一个潜在的风险。

但是从另一方面想想看,你每个月room house的现金收入相当可观,你在享受fat cash flow的同时,肯定要承担一定的风险。天下那里有只有回报,没有风险的事情?我认识的一个人,他的rooming house有10几处,这些年不知给他赚了多少钱,他已经不care这层风险了。

又要有钱赚,又要没有风险,很难。

你当然可以购买商业物业的保险了,不过会非常贵。至于分租是否合法与否,同保险没有必然的关系。建议你还是找个保险经纪,在不透露个人资料的前提下咨询一下。

 
Comment by TastyRealty
2010-04-08 12:41:29

谈到商业保险,这就又牵扯到你的mortgage的问题。

做地产投资最大的挑战就是贷款,最常用的方法就是使用home equity line of credit。但是随着你借款的增加,你的credit report上面的liability肯定也增加了。很快你的LOC就会用尽。有的朋友通过某种策略既能借到钱,又可以使这笔债务不在credit report上出现。说实在的,除了提供不实资料外,我想不出会有什么办法能做到之一点。但是向银行隐瞒自己的负债状况是明显的mortgage fraud, 银行或贷款公司一旦发现可以报警抓人,小心,不要为了赚钱惹上牢狱之灾。

 
 
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