推荐新盘

Please Wait...

博客日历

November 2020
S M T W T F S
« Feb    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930  

再谈商业物业的投资策略

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

商业出租物业

新楼盘的发售。靠的是概念及炒作

在前面的“投资Condo楼花的风险及对策”的一文中,我们讨论了期房(楼花)+Condo业权形式的投资物业的风险,总结起来,condo楼花的的潜在问题主要体现在以下几个方面:

1,隐含的项目繁多的收费(Naked price)
2,巨大的持有成本(Occupancy cost)
3,Builder在定价的时候利润通吃(Future factored in price)

Condo楼花的销售,讲究的就是”概念“和“炒作”,这里最明显的例子莫过于数年前1 Bloor项目的炒作了。其实你只要仔细观察一下,就会发现同Condo楼花的新楼盘发售时候的热烈气氛,铺天盖地的广告,车水马龙的看楼队伍比起来,同一地区的转售房屋市场都是相对非常冷清。Condo楼花的投资,实际上就是开发商将隐含费用巧妙地捆绑到售价中,同时将未来的数年的期待增值也收归囊中。而买家的任务就是要在新房建好的时候,尽快地找到下家接手,赚上一笔。否则的话一但入伙,则各种各样的费用就会扑面而来,聚宝盆一下子就变成了无底洞了。

Condo楼花当然有可能会赚大钱,就好比如果您3,4年前大批买进Condo的话,现在一定大赚特赚了。但是有两处要注意的地方:1, 如果现在入市的话,以现在的市场条件,究竟有多大的可能性会再现数年前的辉煌? 2, 即使现在的价格比数年前涨了许多,但那是楼花同楼花的对比,你现在手上刚刚落成的现房,能卖到旁边楼花的价钱吗?

而对于商业物业的新楼盘,则又增加了另一层风险:商业物业受经济周期的影响太大,一旦经济出现滑坡,以及空置率上升的话,则受到的打击巨大。同住宅类物业不同,住宅出租物业即使在市场疲软的情况下,一般也都会出租出去,只不过价钱上会受到损失。而商业物业不同,在经济衰退到来的时候,很有可能会颗粒无收。原因很简单:经济不好,谁还会开店做生意呢?这不是危言耸听,这是现在正在发生的事情。你如果去开车去到达多伦多比较大的商场食肆中去看看,就会发现有多少店铺是处在空置状态了。这些铺面虽然收不到任何租金,但是每月TMI的开支可是一分钱不会少的。我想这些当初的买家,可能是从来没有想到会有这种情况出现的吧。

这就是茗品屋想要强调的观点: 商业,期房,以及共管的业权方式,这三者加起来形成了一种回报和风险都非常显著的投资产品。风险和回报总是成正比的,可惜的是许多人只看到了其中的一个方面。高盛公司的总裁在回答国会议员的质询时说了一句坦诚的话:…customers who bought securities from the Wall Street … came looking for risk “and that’s what they got”。说得多好呀,这句话的含义就是:人们要为自己的投资行为负责,赔了钱就去埋怨卖东西给你的人是没有道理的。

如果经过全面的评估然后作出了出手商业物业的决定之后,那么下一步就是怎样挑选这类物业的问题了。最重要的方面有:地点,规模,价格。

买房子都讲究“Location Location Location”,商业房产更是这样,只不过标准颠倒了过来:买住宅物业我们要想离大路越远越好,商业物业则是越热闹越嘈杂越好。一处商业物业的选址,首先要看周围的社区是否已经成熟,是否车水马龙,附近是否已经存在较大的购物和休闲的设施。一般来说一处社区通常可以归纳为下列几种:以零售和休闲类商业为主;以办公类商业为主;以民居为主。通常零售和休闲类的地带一般人流都比较旺盛,而且分布在各个时间段,属于商业物业的首选。如果是以办公和民居为主的地区,那么不单在traffic上面较为冷清,而且也不能保证每周的营业时间都能很充足,这样的地区,除非是经营较为有针对性的生意,否则话都不是理想之选。至于在较远或较新的地区的商业物业,应为是属于与拓荒阶段,风险更大。

第二,也是非常重要的。一处商业物业的成功与否,很大程度上取决于它的规模。简单地说:规模越大,商家越多,则成功的几率越高。这一点很多人都持相反的看法,他们倾向于认为商家过于集中,会造成过度竞争,影响生意。而实际上呢,真正做过生意的人都知道,生意是不拍扎堆儿的。规模越大,名气越大,人潮越旺,生意才会兴隆。那种认为最好方圆一大片之内只有自己的一份独家生意,而人们会争着来捧场的想法是不切实际的。规模效应的另一大优势是会从各方面拉低成本,提高商家的竞争力。所以说,在选择商业物业,特别是新盘的时候,规模的大小是非常关键的一个因素。

第三是交通和停车的问题。一处商业大厦是否拥有完善及充足的停车位,是关系到商场发展的头等大事。Parking是消费者购物体验的一部分,停车位的缺乏,或者是缺乏足够的室外停车位,或早或晚会成为商场发展的瓶颈。

下面我们谈一下商业贷款的问题,我敢说这是很多朋友们在做商业地产投资的时候,最容易被忽略到的问题,他们往往将自己在住宅物业贷款上的经历和想法带到商业贷款中来,殊不知这是两种完全不同的游戏,有着完全不同的规则。

我在前面的一篇文章中讲到了银行审批房屋贷款的标准,主要就是看每个人的收入,预付款,以及信贷历史。但是对于商业物业,就没有这样统一的尺度,每一件商业贷款的申请案例都是不同的case,都要按照case by case的原则来处理,也就是说商业物业的贷款远远要比住宅房屋的贷款要复杂和昂贵得多。具体的表现在:

1,  所有在贷款中产生的费用,基本上都又借款人来承担。这些费用包括:

  • Lender’s fee (债权银行要向借款人收取额外的手续费,称为Lender’s fee)
  • 物业评估费 (Appraisal fee,这笔钱在住宅贷款中,因为竞争以及要争取客户的缘故,一般都由银行或Broker来支付)
  • 环境评估费 (Environmental assessment fee – 非常重要的一个步骤,花费有可能非常惊人)
  • Broker‘s commission (Residential mortgage中贷款经纪的佣金由银行支付,商业物业贷款中的佣金由借款人,即买家来支付)

2,  对于贷款的额度和首付有着严格的限制:

  • 一般情况下,lender都要求物业的首期付款要达到35%,有些银行愿意放宽到30%
  • 很多时候,银行对于贷款额都规定了下限,比如15万,或10万不等。因为评估和审批一件商业物业的贷款是很麻烦的,如果金额太低,银行会觉得不值得去做。

从上面看到,如果是一处40万元的物业,那么首付要准备17万元,这可不是个小数目。而对于一处20万元的物业,在满足35%首付的条件下,借贷额为13万,很有可能会借不到钱,20万元只能自己筹措。另外要注意的地方是环境评估费。对于转售类的商铺,特别是餐饮,食品,油站等类的物业,银行都会要求借款人付费完成environment assessment,这是一笔不小的开支。

3,  相对于住宅物业,商业物业的贷款利息明显偏高:

比如说很多人买房子的时候可以拿到P-0.5%甚至是P-1.0%的利率,但是对于商业贷款,一般能做到的也就是P+1%, 如果是选择固定利率,通常要比住宅贷款的利率高出1.5到2.0个百分点。

下面我们谈一下对于商业楼花,有一点需要提醒大家的是:如果您只是想购买了物业等待升值后抛出,或者打算持有但是需要放盘出租的话,各种各样的挑战和风险我们早前面已经讲了不少。如果您是抱着要经营自己的生意的想法去购买物业的话,那么您成功的可能性会高出不少。

当一处崭新的商业物业大厦落成的时候,众多的卖盘和租盘一下子全都推出来,对市场造成了极大的压力,这个时候要想找到买家或者租客可不是件容易的事情,而同时各种各样的费用已经开始生效,压力可想而知。如果您事先有一份自己经营生意的计划,这时候可以立刻开始实施,你的店铺的空置率可以为零。另外一个就是税务上的好处,你的租金收入都可以用各种费用来冲减,同时租金又可以作为生意上的支出获得退税。几年之后,你的生意已经走上正轨,而同时商场的物业也已经度过了最初几年的镇痛,开始成熟和增长。这时候你可以将生意卖掉,同时也为自己找到了租客。你也可以将物业挂牌出售,而一处已经有现成租客的物业肯定是受欢迎的。总之,生意和物业结合起来,可以是规避商业物业风险的有效手段。当然了,缺点也是显而易见:经营一份生意可不是简单的事情,费心费力,尤其对于那些总想着赚取被动收入的人士,这样一份儿苦差事可能是他们不屑一顾的。

最后要提醒大家,商业物业的售价当中是不包含GST的,seller有义务向buyer收取5%的GST。买家可以defer或exempt这笔费用,具体运作,请咨询专业会计师。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

相关文章

RSS feed | Trackback URI

Comments »

No comments yet.

Name (required)
E-mail (required - never shown publicly)
URI
Your Comment (smaller size | larger size)
You may use <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong> in your comment.

Trackback responses to this post