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新房验屋PDI清单

兴奋,紧张,迷茫,这就是PDI那天的感觉

兴奋,紧张,困惑,这就是PDI那天的感觉

新房在交吉日(Closing date)的前几天,建筑商会约请买家对已经建好的新屋做一次完整的检查,称之为PDI(Pre-Delivery Inspection)。这是Tarion的一项强制规定,目的是要保证买家在入住前能够有机会对新屋的状态做一个全面的了解和检验,发现并记录所有的缺陷,避免日后可能产生的误解和争执。

PDI对于买家是一次非常重要的机会。虽然理论上讲所有的房屋质量问题,无论巨细,即使是在入住后的30天内才发现的,建筑商都有责任予以维修,但是早发现问题永远比晚发现要来的主动。PDI中发现的缺陷,因为是在买家take possession之前就已经存在了,即使售后服务最差劲的builder也是难以推卸的。这件事情也可以做到省心省力,就是说只要跟着Builder的inspector把程序走一遍,也是可以的。但是你去Wal-mart买几件衣服,都会挑挑拣拣,对于动辄就超过半个million的房子,又有什么可以敷衍的理由呢?

PDI那天去的时候,不论多忙,一定要夫妻两个都出席。这个验屋过程可能拖的很长,要看的地方有很多,一个人的话绝对有点招架不住。其次,要准备两三样工具:Heavy duty的手电筒Flashlight,一个可以用来测试电源插座的夜灯Light bulb,一盘绿色的masking tape,最好再准备一架轻便的室内梯子。陪同的人要么是建筑商自己的员工,要么是雇来的inspector,买家PDI的任务不是和对方发生争论和确认谁对谁错,而是要尽可能多地发现房屋的质量问题。PDI中可能发现的问题可以归类为下列几个方面:

  1. Major defect – 重大质量隐患,如漏水,漏电,地库渗水等等
  2. Absence- 遗漏掉购房合同上列明的设施
  3. Discrepancy – 用料同购房合同上列明的条款有出入
  4. Malfunction – 不能工作的设施
  5. Workmanship – 工艺水平低下或粗糙

下面是本人准备的一张PDI Checklist,包括了PDI当中需要检查的项目,买家在实际当中可以按照这份表格,再结合上面的分类方法,从买家的角度评估一下新房的质量,对新房做一次较为彻底的验收。这只是最初的版本,接下来我会根据反馈进一步完善这张列表。 阅读全文: 新房验屋PDI清单

再谈Condo投资

客观地探讨Condo的投资价值

算一算Dwontown Toronto投资Condo的现金流

年初的时候写了一篇有关投资Condo楼花的风险和策略的文章,引起很多朋友共鸣。自己也一直在计划再接着写序篇。但是过去半年多来加拿大楼市的发展可说是一日千里,即使是最大胆人士的估计都始料不及。最近几个月来Condo的热潮又持续升温,许多人士都摩拳擦掌,跃跃欲试。在这种情况下我觉得再一次和大家客观,严肃地探讨一下Condo的投资话题显得更有必要了。

如果您购买condo的目的是用来自住,那么这篇文章中的观点对您应该来说可能不太适用。请参考我在前面写的什么是可负担的房子,以及买房只需要一个理由的文章中有关购买自住房的阐述。

如果您购买的condo是用来投资的话,那么我们就有共同话题来聊一聊了。首先,让我们来搞清楚什么是Condo投资。如果你在目前的市场情况下,以高价买了一处condo,然后希望能够以更高的价钱脱手出去从而盈利的话,那么您做的可能根本就不是投资,甚至都算不上是投机。在对市场的成本与收益情况没有深刻理解的前提下,贸然购买Condo公寓而期望市场接下来能够再创新高,这类行为只能算是一场赌博。

我们先来看一下购买Condo的成本。如果是转售的Condo的话会比价简单,售价+Closing cost就是您的购买成本。对于购买condo楼花,情况则会很复杂。请参看上面有关Condo楼花的博文链接。大体上来说期房Condo的成本=售价+Education levy+Hydro/Water hookup+GST/HST(if applicable)+Parking lot+Locker+Ocupancy cost+Closing cost。怎么样,一笔笔的收费是不是让你有一点招架不住了?

Condo投资要取得成功,需要兼顾到下面几个方面: 阅读全文: 再谈Condo投资

家庭资产信贷额HELOC详解

家庭资产信贷额

房子是您最大的财富

房贷知识普及篇一文中,我们曾经比较了mortgage与LOC的不同点,还提到了家庭资产信贷额HELOC,也就是Home Equity Line Of Credit。基本上加拿大的各主要银行都提供类似的产品,虽然名称都有分别,但是核心功能都是一样的,就是利用业主们在物业上已经积累起来的资产,来提供在mortgage之外的,专为个人使用的贷款额度。

HELOC的原理和流程其实很简单,我们试举一例:

假设您购买了一处房产,价格为500,000,你的首付为150,000,那么你的mortgage的借款额为35万,采用5年浮动利率,利息是Prime rate – 0.5%。而银行经过评估,确认房屋的市场价(Market Value)也确实是50万。在这种情况下银行会向您推荐一份家庭资产信贷额的产品,总额度为房屋市价的80%,即40万。

  • 50万 x 80% = 40万
  • Mortage balance: 35万
  • 剩余借贷额,或者说是透支额:40-35 = 5万,利息为Prime(注: 随着利率与经济的变化,HELO与Prime rate差额亦会随之调整)。因为这笔借贷额同mortgage一样,都是用物业做抵押,所以一般都属于Secured LOC,利息相对普通的个人贷款,或者生意贷款,都要低出不少。

也就是说,您除了贷款35万之外,又获得了一份额度为5万的信贷额,您可以随时支取使用这笔钱,而只需支付Prime rate的利息。同35万年息P-0.5的mortgage比较起来,有几点不同: 阅读全文: 家庭资产信贷额HELOC详解