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商业物业的投资策略

商业出租物业

商业物业的回报很高,风险也大

近一段时期以来,随着多个商业地产项目的推出,华人社区中商业物业投资的话题再次引起大家的关注和讨论。几个比较引人注目的项目包括:城市广场改造,Tridel Hallmark, 王府井King Square。投资商业类的物业是否物有所值?判断一个项目的优劣贵贱要看哪些方面? 其间要注意的有哪些问题?我想这些疑问是每一位潜在的投资人都会在脑海中问到的。简短截说,茗品屋为大家总结出商业物业的投资特点为:利润可能很高,风险可能很大。下面分几条和大家一一探讨:

  1. 同住宅类物业(Residential Properties)相比,商业类物业(Commercial Properties)投资的优势。
  2. 太古广场: 商业物业投资的一面“旗帜”,一个非凡成功的实例。
  3. 锦绣中华物业的投资回报为何同一街之隔的太古广场有“天壤之别”?
  4. 商业物业+楼花+Condo业权形式 = 极大的风险
  5. 判断一个新项目值不值得投资,有哪些因素?
  6. 商业物业的贷款问题。
  7. 为什么生意+物业,会是较好的一种投资方式?

这里有一个概念要先弄清楚: 我们这里讲的是商业物业,是Commercial Property。另一个经常混淆的名词是Business,在这里要翻译成“生意”,而不是“商业”。投资商业物业,指的是购买commercial properties,成为房东。而购买生意,指的是购买一份business,通常也就成了租客。这一点上有些朋友把它们混淆了。我甚至看到有的地产经纪们在代理商业物业的时候,赫然打出了“Business”的字眼,这是不准确的。

同住宅物业比起来,商业物业在出租上有其独特的优势。主要表现在:同租客相比,房东具有较为强势的地位;可以转嫁地税和管理费的增长;比较容易管理和控制。

做过房东的朋友们都知道,住宅物业的出租过程中最令人头痛的就是房客们拖欠房租了。如果只是晚几天还不算太差,但是如果碰上有的租客,找各种借口不交房租,或者租客突然失去收入来源,无力缴交房租的话,那就真的成了房东的一场噩梦了。根据安省租客保障条例,房东不可以因为房客们没有交房租就马上将人家赶出去,而是要通过正常的法律程序,以合法的手段将房客驱逐出去。这些步骤大致包括: N4通知 – 递交驱逐申请 – 排期- 听证 – 执行。本人没有经历过这种情况,不知道具体会耗时多久,但是据说最快也要三个月,时间长的话会到6个月甚至更长,而在这期间房客是可以不交房租的,但是房东一定要保障供应水电和取暖。想想看房东的经济损失有多大吧,更不要说精神上的折磨了。这么做的出发点是基于保障人权的目的,作为房东,你出租物业的目的是为了赚取金钱,而对于租客而言,拥有一处住所则是最根本的生存需要,不可以被随意剥夺。两者相比,谁重谁轻,可说是一目了然了。 阅读全文: 商业物业的投资策略

房奴省钱12招

房奴生存之道

房子:享受?还是负担?

有位最近回中国探亲的朋友,回加拿大后经常和别人调侃:现在的中国人民在推翻了旧的三座大山之后,又被新的三座大山压得喘不过气来,它们是:住房,教育,医疗。而电视剧“蜗居”走红,正是由于它真实地反映了中国社会中的一幕残酷的现实:勤勤恳恳拼命工作的普通人,被离谱的房价压得喘不过气来,看不到前途,看不到希望。对于广大的移居加拿大的国人,情况要好很多。毕竟在子女教育和医疗保障这方面,主要的花费有public systems来承担了。但是对于大多数人一生中最大的消费 – 房子,无论你是在中国,还是在加拿大,房产为我们带来的巨大压力,大家都感同身受。

房子再贵,人们还是前仆后继地去买,去抢。不幸的是,工资和收入的增长远远不能跟上房价的步伐。很多人买了房子后,除了房子外所剩无几,成了名副其实的房奴(House Poor)。加拿大的有房一族,如何才能够度过时坚,蓬勃发展呢?方法不外乎两条:开源;节流。开源的话题很大,范围太广,也不是每个人都有这个能力,我们先不去考虑。开源之外,就是节流,今天我们一就起侃一侃房奴们的省钱招数,茗品屋将它们总结为“房奴省钱12招”。

首先,您的省钱措施不是说要等到入住的那一天才开始,恰恰相反,省钱的旅程从你签下购房合同的那一刻就已经上路了 – 我这里指的是房屋贷款。你们俩口人刚刚从一场抢offer的大战中得胜回来,虽然付出了重大代价,但毕竟豪爽了一把,你们的冲天豪气,将所有的对手都打趴在地。但是很快现实的残酷取代了胜利的喜悦:你现在已经做出了一份巨额的财务承诺,你需要一份房屋贷款,而且利率要越低越好,你悭吝的生活方式从这一时刻就已经开始了。这看起来反差是如此之大,而且有点滑稽。茗品屋在另一篇贷款经纪对比地产经纪的文章中曾经讲到这个话题,请让我在这里再引用一下:

”当客人买房子的时候,they bid offer to sky!这时候他们是不折不扣的Spender,而当他们转而寻求贷款的时候,they shop mortgage to death!这时候他们变成了十足的Saver,他们在抢offer时对多付出几万块钱都可以不眨眼睛,但是这时候对每年的贷款能不能省下几十块钱都要斤斤计较。“

没办法,这就是房奴的真实写照。如果您想最大程度地节省金钱,mortgage无疑是您的第一目标。在作出决定的过程中,你需要考虑浮动,固定,年限,罚款,预付款等等多方面的因素,你也可以充分利用自己过去累计的信誉以及强健的财务状况,同各家银行和broker谈判周旋,为自己争取最大的利益。总之,尽量节省房屋贷款上的利息,是有房一族的首要任务。 阅读全文: 房奴省钱12招

挑选租客的重要步骤

信誉调查是最重要的

吉屋出租,兹事体大

房东房客就像是一对欢喜冤家,互相都提防着对方,但是又谁都离不开谁。作为地产投资人士,经过千辛万苦,终于修成正果,买到了自己满意的投资物业,可是您有没有想过:在您拿到钥匙的那一天,一个里程碑走过了,而下面新的长征又刚刚开始。如何找到房客,找到好房客,并用最快的时间找到,是所有房东面临的紧迫任务。能有一位守规矩,讲信誉的房客,是房东的福分,而碰上一位霸王租客,就有可能将房东发财的迷思变成一场不堪回首的噩梦。加拿大一位地产投资的大佬讲过:地产投资就是一项business。而茗品屋认为:做生意就是一个和人打交道的过程,而挑选一位合适的租客则是每一位房东的必修课。

下面我们来谈一下寻找和筛选房客的过程中有哪些注意事项:

  1. 房客需要提供哪些基本的个人信息?
  2. 房客需要提供哪些有关收入的证明材料?
  3. 房东不可以要求的信息是什么?
  4. 筛选房客的过程中最更要的一步是什么?
  5. 买投资房时里面已经有现成租客了,好不好?
  6. 怎样处理房客爽约的情况?

一位经营出租房生意的朋友跟我讲过:挑选租客,就像是雇主挑选雇员一样。的确,你要出租出去的是自己的家,自己的物业,自己的最私有的财产,而要住进来的是一个你素不相识的的人,你想想,你能马马虎虎地就把房子租出去吗?

我建议房主朋友们在出租自己的物业的时候,先准备好一份申请表格,这份表格可以很简短,但是一定要包含些下列的内容: 阅读全文: 挑选租客的重要步骤