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抵押贷款Mortgage的起源

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

抵押贷款Mortgage起源于中世纪的英国

抵押贷款Mortgage起源于中世纪的英国

抵押贷款,又称为按揭贷款,英文为mortgage。这个词实际上起源于法语中的另外两个词:mort和gage,而这两个词又精确地描述出mortgage的本质。

Mort-,意思为“死的“,”死亡“,在mortgage里面大意就是”不可取消的“,”不可退出的“,”像死结一样的“,”直至死亡的“。Gage-,意思为pledge,也就是”抵押“,”抵押物“。连在一起,mortgage的意思就是”一份不可随意退出的抵押,只有在规定的条件完全满足,或者抵押物被没收之后,才可以结束”

大约在11世纪,来自诺曼底的诺曼人征服了英格兰,并逐渐建立和强化了封建分封制度,许多贵族和骑士通过军功和世袭而逐渐获得了大量的领地,他们在自己的封地上拥有至高无上的权利,大批的农民在政治,经济和军事上依附于他们的领主(Lord),没有完全的人身自由,更不能拥有任何土地。

但是,对土地的渴望存在于每个人的内心深处,特别是对于广大的贫苦农民,他们渴望摆脱领主的束缚,渴望在自己的土地上自由自在的生活,而不用被别人压榨一生。对于领主们来说,他们的土地是如此的广袤,但是这些土地除了它的农作物产出之外,并不能带来进一步的利润。于是渐渐地,在领主和佃农之间出现了一种独特的土地出让的协议。这里我们用佃农泰德(Villein Ted)和他的领主乔治(Lord George)为例讲解一下.

老泰德从祖辈开始就租种乔治勋爵的土地,到了他这一代,他不甘心这样世代替人为奴,于是就和领主签订了一份土地购买合约,具体的规定大致如下:

1,  佃农泰德签约从乔治勋爵手中购买一处25英亩的土地,售价120英镑。
2,  在签约后的30年中,佃农泰德每年缴付额外50%的租子作为利息付款,期间不可中断,与作物收成无关。
3,  如果付款(作物产出)不能按时缴付则合约作废,先前所付的付款不予退还。
4,  30年期满后须按时一次性付清全额120英镑的欠款。
5,  以上全部条件达到后,土地的所有权转让于泰德。

以今天的眼光来看,这样的契约对于老泰德来说是极其苛刻的。但是当时的老泰德并不这么看,对于土地和自由的盼望实在是太强烈了,有了这样一次翻身做主的机会,怎么能够错过呢?于是老泰德咬咬牙,用自己一生的命运作赌注,签下了这份卖身契。

接下来的日子里老泰德带领一家老小早出晚归,辛苦劳作,一步一步地实现这自己的梦想。很不幸,到了第28个年头,劳累了大半生的老泰德卧床不起,失去了劳动能力,无法缴付第29次付款。乔治勋爵毫不客气地终止了合约,而且按照条款,并无分文退还。老泰德死后,他的儿子小泰德继续给勋爵为奴,老父的经历给了他很大的刺激,终其一生再也没有动过置地的念头。

时光荏苒,转眼之间小小泰德长大成人,岁月的艰辛在年轻的面颊上刻下了沧桑的烙印,但内心深处的火焰却从来没有熄灭过,实现祖父的事业一直是他最大的愿望。终于有一天,小小泰德下定决心,再一次和乔治勋爵的孙子小小乔治签下了一份契约。

日升月落,春去秋来。终于,在第30个年头的秋天,小小泰德付清了最后一笔租子和全额地价。乔治勋爵虽然是满心的不情愿,但是作为堂堂的贵族,他不得不坚守自己的诺言,这份土地终于转让到泰德的名下。当拿到地契的时候,泰德激动不已,老泪纵横。

从那之后,越来越多的佃农通过这种方式获得了土地和自由,mortgage从此出现在世界的经济舞台上,直到今天。Mortgage在中世纪的发展历史,就是一个王权衰落,民权上升的过程。Mortgage最为一种经济手段,和后来出现的Trust,在经济上促使了中间阶层的产生,而这些新兴的中间阶层有进一步提出自己在政治上的诉求,这又为英国后来的权力分立以及宪政民主打下了基础。

从以上的例子里我们可以看到,mortgage的”以物业做抵押“的本质,从第一天开始,直到现在都从来没有改变过。但是和今天的现代mortgage比较,早先的的抵押贷款有几处区别:

1,  在最初的mortgage合约中,只有Mortagee(卖方,出卖土地者,勋爵)和Mortgager(买方,购买土地者,佃农),而现代的mortgage包含了三方:Seller(卖方,出卖土地者),Mortgagee或者Lender(银行),Mortgager或者Borrower(买方,购买土地者)。
2,  最初的mortgage里面买方是不拥有任何业权(title)的,购买方只有在全部付款都按时付清后才可以得到业权。这与今天的mortgage是不一样的,我们现在用抵押贷款购买的房屋是马上就拥有业权的。
3,  对于买方来讲,在最早期的mortgage合约里不承认rights of redemption,即使他连续不间断的支付款项,但是一旦到期不付(arrear)的情况出现,不但买方以前的payments一笔勾销,而且没有任何商量的余地。而今天即使是出现拖延付款,但是买主都有权利在一定的时间内缴清所有的付款,并继续履行这份协议。
4,  最早的Mortgage只有两个出口(exit),要么合约的条件全部满足,业权转让成立(Fulfilled),要么抵押物被收回(Forfeited),这就是为什么被称为”死的“抵押。而现在的mortgager可以在支付罚金后中途退出或转让合约。

Mortage在最初的几百年里从形式到内容都没什么太大的变化,直到后来第三方作借贷者的出现,mortgage才迎来了真正的发展。借贷方的出现,使得业权的立刻转移成为可能,而拥有了业权,也使得买方可以保留自己已经积累起来的equity。从11世纪到20世纪初,mortgage这一资本主义的经济产物用了七,八百年的时间走完了这些个里程碑。

而mortage产品真正的日新月异的演变,是发生过去的整个20世纪。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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