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抵押贷款Mortgage的演变

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

抵押贷款在过去100年经历了重大演变

抵押贷款在过去100年经历了重大演变

1929年,起源于美国的一场经济危机席卷了整个资本主义世界,并最终发展成为旷日持久的“大萧条”。在这场危机中所有的产业有都受到了重创,房地产以及附加的抵押贷款行业亦未能幸免。

本来在这之前几百年的历史中,不动产的价值都保持稳定。虽然在一个较短的的时间跨度上地产的价值有所变动,但是对于相对较长短的时间内,地产的价值是稳定的。正因为如此,发放贷款的一方都不急于要求对方偿付本金,而只要求按时交纳利息,直到合约期满后才一次性缴清房款。这就是最初的“interest only”抵押贷款。这样做对于贷款机构来说是有好处的:

1, 地价是稳定的。

2,借出的的款项由物业做抵押。

3,期满之后付款可以使利息的收入最大化。

在1930年代之前的几百年时间里大家都是这么做的,效果也不错。直到一场前所未有的大萧条的来临,才彻底打破了这一惯例。

在经济危机的年代里,许许多多的人失去了收入来源,温饱都成了问题,当然更没有能力去缴付房屋贷款了,只好违约。而贷款机构则按照合同,没收了作为抵押的物业,并放到市场上出售。这时候却发现,当初价值1000美元的物业,现在连400美元都卖不到.虽然这些年来在这个物业上的利息收入有500美元,但是仍然不能拟补本金上的损失。许许多多的借款人也看到了这一点,价值400元的商品,没有人会愿意去支付1000美元,于是越来越多的人加入了违约的行列。贷款机构在付出了惨重的代价之后终于明白了一个道理:原来房价也会跌呀,而且会跌的很惨。

从那以后,遭受重创的投资机构对贷款的偿还策略进行了修改,在原先每个月的利息付款的基础之上,增加了一部分额外的付款用来偿付本金,这个月偿付的本金,将使的下个月的利息付款减少了一点点,支付的本金又增加了一点点,当要缴付的利息降到零的时候,也就是所有本金都付清的时候了。这就是我们今天大家都采用的Principle and interest blended payment。通过这么做,贷款机构有效的降低了本金风险,而对于借贷者来说也可以在一个较长的时间里慢慢地积累起自己的资产(equity)。

到后来人们又将这个方法作了进一步的改进,即要求借款人预先支付一定比例的贷款,这就是通常所说的down payment。预付款进一步降低了本金风险,也使的越来越多的机构加入到抵押贷款的行业中来,极大地提高了流动性。

但是预付款的要求也带了一个问题,那就是有很多人一下子拿不出这么一笔较大的款项,这使得一大批潜在的买家无法如愿以偿,而银行为了保护自己又不得不这么做。于是贷款保险(mortgage insurance)就出现了。对于那些有意买房但是只能支付5%或更低比率的预付款的买家,可以购买mortgage insuance,当无力还贷的时候会有保险公司支付欠款。银行在有了这一层保护之后也就欣然放贷。不过请大家注意,这里的mortgage insurane,受益人(beneficiary)是银行,而支付保费的是借款人。没办法,谁叫大家都想买房呢?

至此,银行及金融机构已经非常好的解决了本金风险的问题,抵押贷款在接下来的几十年里稳步发展,直到1970年代的石油危机为止。

在过去的几十几百年间,利率始终是在一个较低的范围之内,更重要的是,利率的波动不大。抵押贷款里最重要的利率指标,往往会制定成为和当前里率差不多的水平,并且一直保持到合同结束,也就是说这是一份长期锁定固定利率的mortgage。

石油危机,以及后来的高通胀的,对这一做法造成了极大的冲击。在1973年左右的石油危机后,利率水平持续大幅度走高,到了70年代末80年代初,利率水平已经攀升到令人难以置信的高位(15% – 20%)。对于抵押贷款来说,当初签订的合同都是极低的固定利率,跟当前的市场水平比起来,借款一方的盈利巨大,而出借一方的损失惨重。有道是人算不如天算,这一次拥有众多精算师的银行又一次失算了。

这一场通胀催生了现代mortgage行业再一次的重大改革。在以往,mortgage的履行期限就是全额本金的偿还期限,利率的锁定也是长期的,直到合同结束为止,称为fully amotized mortage,即只有当本金付清之后,合同才会结束(maturity)。为了保护双方能够避免利率急剧变化的所带了的风险风险,mortgage term的做法变得越来越普遍了。当借贷双方签订mortgage协议时,具体的还款金额和时刻表仍然按照整个amortization期限来计算,但是规定这份合约的有效期只要较短的一段时间,从1年到数年不止,通常为3年或5年的期限。在此期间利率是锁定的,而合同期满之后双方会重新谈判新的利率,而还款金额会按照剩下的amortization年份来计算。

另外一个变化就是浮动利率(variable rate mortgage)变地越来越普及,浮动利率使得银行可以将利率风险全部转移给消费者,而对消费者而言,浮动利率可使得他们能够享受到较低的起始利率,如果规划得当可以节省相当的利息付款。

经过这些多次的改进和完善之后,逐渐地形成了我们今天所使用mortgage贷款。整个行业也更加稳定和健康地发展,直到21世纪初“次贷危机”的出现为止。

有人说次级贷款subprime mortgage是一种创新产品,这纯粹上是胡说八道。次级贷款从本质上来说,就是将过去近百年来所整个行业缴付高额学费后才学到的经验教训和改进全部抛弃,次级贷款的核心基础就是建立在房价会永远上涨的假设之上,这与1929年前的做法何其相似。

而现在在美国,在经历了惨痛的次贷危机之后,贷款业的做法又走向了另外的一个极端。很多双方都有工作的夫妇,用已经大幅下跌后的价格购买了一处完全可以负担得起的房产,但是却申请不到贷款。银行的做法明显的是矫枉过正,担心过度,这种情况一时之间难以改善,只有当房地产市场慢慢复苏以后mortgage行业才会重回正轨。

而一旦房地产市场迎来下一次的繁荣,今天的这些经验教训又会很快被人忘记的,这个市场会再度疯狂,直至再次破灭。没有办法,这就是资本主义的宿命,而我们能做到的,就是在为自己攫取利润的同时,时时刻刻防范好可能出现的风险。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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