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房贷知识普及篇

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

房贷知识普及篇

Mortgage的种类,条件,选项,费用......

买房是一件大事,而房子定下来之后紧接着另一件大事就是要寻找一份最满意的房屋贷款(mortgage)。很多朋友都是第一次买房,所以对房贷有许多要了解的知识,如果能有一位经验丰富而又耐心细致的broker或者banker为自己答疑一下当然最好了,只不过在现实中因为每个人的时间都非常宝贵,这样的运气不是一定有的。

所以说在寻找贷款产品之前,最好要自己对有关房贷的知识有一个大概的了解。这就好比是去车行买车,如果你和汽车销售员见面后从什么是发动机,ABS等最基本的问题开始,一谈就是几个小时,那么你想想你能够拿到一个好deal的可能性有多大呢?你占用的时间就是金钱,他一定要从你身上recover回来的。找贷款也是这个道理,常识性的东西一定要做到心中有数,那么和贷款经理见面后就是单刀直入了,你的目标就是要拿到最低的利率,那就不要在其他问题上耽误太多时间。

首先推荐大家读一下有关房屋贷款的起源,以及房屋贷款在近代的演变这两篇文章,会帮助您对mortgage的本质和运作方式有一个清晰的了解。然后可以再参考银行审批贷款的标准,从银行的角度来评判什么样的客户是最受欢迎的,还有就是在只购买可负担的住房一文中,介绍了房贷中最重要的GDS和TDS的计算方法,这两项指标是任何申请人都必须要了解的。

下面我们来谈一下房屋贷款运作当中一些具体条款和规定,以及相关的容易引起误解的地方。

  • 固定(fixed)利率 vs 浮动(Variable)利率
  • Closed (开放式贷款款)vs Open (封闭式贷款)
  • Penalty -罚款
  • Term and Amortization
  • Prepayment option
  • Renewable – Assumable – Portable
  • Transfer vs Refinance
  • Mortgage vs LOC
  • Cost – 申请mortgage的收费

1, 固定(fixed)利率 vs 浮动(Variable)利率

选用浮动,还是固定的贷款利率,恐怕是人们在选择mortgage产品时面对的最重要,也是最难作出的决定。浮动利率是和银行的最优惠利率(prime rate)联系在一起的,而prime rate又决定于银行之间的拆借利率。 粗略地讲,固定利率是由长期的bond yield决定的。债券的yield上升,则银行借贷的成本上升,借出贷款的意愿下降,固定利率随着提高。

短期的(9个月,或1年之内)利率的走势比较容易判断,但是没有人能够预测出长期利率的走势,预测利率的长期走势是一项不可能的任务。

历史的数据表明,选择浮动利率,在75%甚至80%的情况下会比选择固定利率要划算。选择固定利率的最大的吸引人之处就是“peace of mind”,不过从最近几年的情况来看,选择了固定利率的朋友在看到利率一直在直线下降的时候,可是一点也没有享受到peace of mind。简单的说,选择浮动利率可以enjoy相对较低的起始利率,这对于刚刚买房,贷款余额最大的时候,是很有帮助的。缺点显而易见,如果利率开始攀升,房贷中的利息付款也跟着水涨船高,这就是未来的不确定性。

2, Closed (开放式贷款款)vs Open (封闭式贷款)

这里是一处比较容易混淆的地方。初次购买mortgage产品的客户经常把Closed等同于Fixed rate mortgage,将Open等同于Variable rate mortgage,实际上这是两组完全不同的概念。Fixed/Variable规定了贷款利息是以何种标准来计算,Closed/Open则规定了这份和约是否可以中途取消。

Closed mortage不允许借贷一方随意终止合约,除非缴付事先规定的罚款。Open mortgage允许借贷一方随时终止合同且不需要付出任何罚款,这样做的代价就是这种Fully open的mortgage的利息一般会较Closed的要高。

综上所述,房屋贷款在实际中有这样三种组合:Fixed rate Closed mortgage ;Variable  rate Closed mortgage;Variable rate Open mortgage。

3, Penalty -罚款

Mortgage是一份借贷双方签订的具有法律效应的契约,但是现代的Closed mortgage产品都允许毁约,也就是通常所说的breakable。但是毁约是有代价的,银行的mortgage合约上都规定罚款数额为下面两种情况中的较大者:

  • 根据当前的贷款余额计算出的三个月的利息。
  • 利差IRD (Interest Rate Differentials)。

第一条大家都没什么疑问,不过大家对IRD要特别小心。通常银行在合同上只是含糊地写上利差的字眼,但是到时候如何计算则全看银行自己了。利差的意思就是如果银行收回你现在的余额之后再以当前较低的利率借出所造成的利息收入上的损失。比如说你当初订立了一份儿5年closed fixed mortgage,利率7%,两年以后你要break,而现在市面上三年期的固定利率是4%,当前mortgage balance为15万,那么你觉得要付的利差为:

150000x(7%-4%)x3(年) = 13500

但是实际情况可不是这么简单。银行可能不会采用你现在7%的利率,因为这是你当初拿到的discounted rate,如果当初不借钱给你,而是给另外一个人,可能利息会是8%。也不一定会采用4%的三年期利率,因为可能找不到一个愿意签订三年合约的借贷者,只能分三次借出1 year fixed mortgage,利率只有3%。 这样一来你的利差就变成了:

150000x(8%-3%)x3(年) = 22500

而如果是按三个月的利息来计算,那么罚款仅有 150000×7%/12×3= 2625。 同IRD比较起来会相差近十倍,真是触目惊心呀。很多客户在break房贷的时候都被银行送来的罚款单吓到了。所以在订立mortgage合约的时候,尽量保证有关IRD条款的计算方法已经清楚列明。

4, Term and Amortization

请参见前面的有关Mortgage演变的文章

5, Prepayment option

这是另外一项非常重要的条款,它规定了每年除了固定的还款金额之外,您还能够额外偿付多少本金。这一项条款如果运用得当,可以极大地提高你的还款速度,缩短还清贷款的年限。

一般来说,如果你是信誉良好并有偿还能力的话,银行是不希望你尽快还清贷款的。但是一份令人们无法加速还款的mortgage是没有吸引力的,所以一般的贷款产品都有这份Prepayment条款。通常你听到的最普遍的做法就是20/20,这是指什么呢?

第一个20%:指的是每年(可能是annversary date,有可能是每个calander year的任一天)可以另外一次性偿付原始本金的20%。

第二个20%:指的是在每次固定payment之上,可以再付本次payment的20%。比如说,你的mortgage是每半个月付款,连本带息是$1100,那么你可设立另一个计划,就是每半个月额外偿付$220作为本金付款。一般来说这种付款计划需要连续执行,不可以这个月有剩余的钱就付,下个月没钱了就不付。

要注意的是搞清楚这两个20%是combined(两个20%都有效,但是一共的金额不得超过本金的20%),还是separated(互相没有影响)。

另外就是对prepayment的规定数额不宜太过牵强。对于20/20的计划,如果你每年都能做到20%的额外付款的话,用不了5年你的mortgage就全部付清了,我们知道,这对于绝大多数的普罗大众来说,是完全没有可能的。一般来说。每年能够多付2%到3%就是相当不错了。过分要求不现实的prepayment的比率,只会牺牲掉你在其他条款方面的权益。

6. Renewable – Assumable – Portable

通常Mortgage在结束了一个Term之后,除非是本金已经付清,否则都需要在寻找下一家贷款机构来承接这份mortgage。在通常情况下当前mortgage的所在银行都会提供renewable这份条款,即无需再次审查信用和收入,mortgage可以自动更新到下一个term。一般这种renewal的贷款利息都不是很吸引人,但是如果借贷人的财务状况发生了负面的变化,以至于在其他的银行不会拿到贷款的时候,renewable mortgage就显得至关重要了。

Assumable是指当你卖掉了房子,但是term没有到期而面临毁约罚款的时候,如果你的mortgage是可以有别人承接的,而你利率和当前的市场比起来有具有吸引力,那么你可以很容易地说服买家来承接这份按揭,从而避免了罚款。这样的房子在挂盘的时候,可以将assumable的贷款做为一个卖点。不过这里要注意的是,一旦承接贷款的买家出现不能偿付的情况,银行还是会来找你来挽回损失的,这是允许别人承接贷款的一个风险。

Portable的情况有点类似,也是卖掉了房子,但是又买了一处新房,这样未到期的这份贷款的余额,可以转到下一份贷款中而无需负担罚金。

7. Transfer vs Refinance

Transfer:贷款的term到期了,如果找到了另一家银行提供更好的利率,可起将这份mortgage转出。但是新的term中的amortization剩余年份保持不变(或减小),而且借贷余额要保持不变(或减小),这称之为transfer。

Re-finance:如果在term到期(或期间),自己的财务状况发生了改变,需要:1)增加供款年限amortization,或2)提高贷款的借贷额。在这种情况下需要做一份refinance,会要涉及到法律费用600-1000元不等。

8. Mortgage vs LOC

到现在为止您可能对普通的mortgage产品已经有了较清晰的概念。那么什么是LOC呢?它是一种什么样的贷款产品?和Mortgage比起来它有什么优缺点呢?

LOC,即Line Of Credit,是个人信贷额的一种。很那说同mortgage相比孰胜孰劣,因为它们有各自不同的特点,适合于不同的消费者。如果您从来就不知道LOC是什么产品的话,基本上LOC就是不适合您的了。

LOC完全具有普通mortgage的功能,但和Mortgage比起来,LOC有几点不同:

  • Mortgage的还款是单向的,也就是说一笔钱一旦偿付Mortgage的本金部分,那么这笔钱不可能再从mortgage里面提取出来。而LOC最大的特点就是双向的。今天可以偿付10000元用来冲减本金,明天如果有需要的话,可以在提出这10000元。
  • 这种灵活性是有代价的,也就是LOC的利息会比Mortgage的Variable rate要高一些。
  • Mortgage都是每半年计算一次复利(Semi-annually Compounded),而LOC一般是每天计算复利,这样又会增加一定的借贷成本。

LOC最适于有自己的生意,同时又会有较大数额的现金进出于账户的客人,LOC提供了许多mortgage难以替代的功能。

对于购买了普通mortgage的借贷者,有一种非常重要产品称为HELOC – Home Equity Line Of Credit,本人会在下面专门撰文讨论家庭资产信贷额的话题。

9. Cost – 申请mortgage的收费

我们经常会听到有些客户抱怨银行或者贷款经纪无端收取不应该有的费用,而同时银行或者经纪也是满腹牢骚,觉得客人提出的要求不合常理。其实发生这种情况很大程度上是因为在如何收费的问题上没有沟通好。下面是一些固有的收费项目,在您签约之前,最少问清楚了谁来出这些钱。

  • appraisal fee – 这笔费用一定要有的。但通常银行或者经纪都会替客人absorb这笔成本。
  • broker fee (Commission)- 就是banker或者经纪的佣金,由贷款机构支付。对于商业贷款则通常由申请人支付。
  • legal fee – 律师费用。发生在refinance的时候,一般由申请者支付,但是可以和银行商量一下。
  • discharge fee – 发生在transfer的时候,200 – 250元,由上一家银行收取。
  • admin fee – 通常发生在毁约的时候,银行要收管理费。
  • Cash-back claw back – 也是常发生在毁约的时候,银行对于一开始提供的cash back奖励,会按照所剩的年份收回申请人应该退回的部分。

正所谓知识就是力量,比较全面地了解房屋贷款的基本常识和过程,会减少您的借贷过程中的困惑和压力,也更有机会得到一份最让您满意的贷款协议。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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