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家庭资产信贷额HELOC详解

作者: 茗品屋[http://www.416sold.com],原创作品,版权所有。请勿随意转载,详情请查阅版权说明

家庭资产信贷额

房子是您最大的财富

房贷知识普及篇一文中,我们曾经比较了mortgage与LOC的不同点,还提到了家庭资产信贷额HELOC,也就是Home Equity Line Of Credit。基本上加拿大的各主要银行都提供类似的产品,虽然名称都有分别,但是核心功能都是一样的,就是利用业主们在物业上已经积累起来的资产,来提供在mortgage之外的,专为个人使用的贷款额度。

HELOC的原理和流程其实很简单,我们试举一例:

假设您购买了一处房产,价格为500,000,你的首付为150,000,那么你的mortgage的借款额为35万,采用5年浮动利率,利息是Prime rate – 0.5%。而银行经过评估,确认房屋的市场价(Market Value)也确实是50万。在这种情况下银行会向您推荐一份家庭资产信贷额的产品,总额度为房屋市价的80%,即40万。

  • 50万 x 80% = 40万
  • Mortage balance: 35万
  • 剩余借贷额,或者说是透支额:40-35 = 5万,利息为Prime(注: 随着利率与经济的变化,HELO与Prime rate差额亦会随之调整)。因为这笔借贷额同mortgage一样,都是用物业做抵押,所以一般都属于Secured LOC,利息相对普通的个人贷款,或者生意贷款,都要低出不少。

也就是说,您除了贷款35万之外,又获得了一份额度为5万的信贷额,您可以随时支取使用这笔钱,而只需支付Prime rate的利息。同35万年息P-0.5的mortgage比较起来,有几点不同:

  • 这五万元的贷款额度是可以灵活地双向操作的,如果需要用钱得时候,可以轻易地从HELOC账户中提取最多5万元。一旦这5万元回笼了,则可以立刻偿还回去HELOC里面,并无任何罚款。
  • 利息通常和Prime rate锁定,同时利息付款是按每天来计算的。
  • 每月需要偿还利息,但无需偿还本金,就好象是一份Interest Only Mortgage一样。
  • 银行这么做的目的很简单:在你的信誉和偿还能力允许,以及风险得到控制的前提下,鼓励你借钱,从而最大程度地在你身上赚取利息收入。

这里最重要的一点就是:所有的借贷(loan),包括Mortgage balance和LOC的透支额度,其总和不得超过房屋市值的80%。如果美利坚国的银行同业们坚持住了这样一条基本原则,也就不会有次贷危机了。

HELOC最大的好处就是为那些借了房屋贷款,同时又倾全力加速还款,从而造成了现金干涸的业主们提供了一条低成本的资金来源。

在实际生活中,大多数人都是会尽量提高自己的首付金额,同时也会利用贷款的prepayment规定来加速还款。这样做的目的只有一个:尽最大的可能减少利息付款。这样做无可厚非,但是有时也会带来一定的麻烦:因为你把钱都还到mortgage里面了,一旦出现某种情况需要你动用一笔较大金额的款项时,你会发觉捉襟见肘。这个时候HELOC就体现出它的好处了,你可以利用HELOC中的透支额,从HELOC中提取现金来应急,或用作生意上的用途,而只需支付相当于prime rate的贷款利息。

如果和银行打了较长时间的交道后你就会发现:当你的收入稳定,财务状况良好,不需要用钱的时候,银行会追着你要把钱借给你。而当你状况不好,手头吃紧,急于用钱的时候,你会发现银行再也不愿意理你了,这时候想从他们那里借一个铜板都会势必登天。在物业上建立起自己的equity,并以此为基础享受较低利息的透支额,将会极大地提高你的财务运转的灵活性。从这个角度来看,HELOC是每个屋主都不可或缺的财务工具。

我们接着引用上面的例子,看一下随着mortage余额的减少,以及房屋的增值,对HELOC有哪些影响。

在Mortgage一开始的时候,房价为50万,mortgage余额35万,透支额(over-draft limit)为5万。3年以后,经过36个月的定期还款以及每年的pre-payment,您的房贷余额剩下只有30万, 而这时候房价已经涨到了60万。现在您可以找回贷款机构,将您的over-draft limit提高:

  • 60万 x 80% = 48万 (注:银行有可能要求重新做appraisal,以确认市价为60万)
  • Mortage balance: 30万
  • 透支额度:48-30 = 18万,利息为当前的Prime。

想想看吧,你的最初的欠账只剩下30万,当初值50万的房子,现在已经涨到60万,而同时你在银行里有18万的现金可以随时动用而只需付很低的利息,从始至终这是不是一件很令人兴奋的事情?“房奴”的日子是不是过得很爽?

那么如果换一种假设,房价跌回了40万怎么样?这时候可能是银行主动要求review您的HELOC:

  • 40万 x 80% = 32万 (注:银行有可能要求重新做appraisal,以确认市价为40万)
  • Mortage balance: 30万
  • 透支额度:32-30 = 2万,利息为当前的Prime。

从上面可以看出,即使在房市出现了20%的巨幅调整,但是因为你的首付金额非常健康,而且你的偿付能力也非常健康,在房市向你不利的方向发展时,你的总体财务状况依然强健。这也是本人一直为什么要反复强调只买自己负担的起的房子的原因。

在进一步假设,如果当初您的首付只有10%也就是5万,而这三年来您仅仅能够将贷款余额减低一万元,而房价进一步下跌到只有35万:

  • 35万 x 80% = 28万 (注:银行有可能要求重新做appraisal,以确认市价为35万)
  • Mortage balance: 50万x90% – 1万 = 44万
  • 透支额度:28-44 = -16万。(无法透支)
  • 您在这份物业上的总资产: 35万 – 44万 = – 9万

这就是所谓的负资产 – Negtive Equity。如果您有机会可以问那些经历了1997年金融风暴的香港同胞们什么是Negtive Equity,他们一定能告诉你什么叫做“肝胆欲裂,不堪回首”的感觉。小心!希望这样的悲剧不要在其他人的身上重演。

如果银行在算完了上面的几个公式后,他们有可能会要求贷款人再追加付款的。世道就是这样,你已经没钱了,完全被洗劫一空了,但是债主们却偏偏在这时候催着你还债,正所谓人情冷暖,世态炎凉。请记住茗品屋的这句话并反复背诵:银行只是我的工具,银行不是我的朋友!

另外要强调的是,HELOC是一个很好的工具,但是也会随之产生一些成本,请向你的银行确认:在不使用HELOC(也就是银行没有挣到利息)的情况下,是不是需要每年缴纳管理费?当mortgage到期的时候,可不可以通过普通的trasfer的手段转到另一家银行,还是只能使用re-finance来终止。通常的情况是你需要通过refinance才能转走你的mortgage,这又涉及到相关的律师费用。

上面列举了HELOC的一些方方面面,感觉应该算是全面和客观的,如有任何的补充或改正,欢迎您不吝赐教。

本文作者:茗品屋 – 值得您信赖的地产经纪。 各位读者如有任何置业上的疑问,请联系茗品屋本人,电话 416-998-2962 HomeLife Landmark 大鹏地产。有关茗品屋的更多介绍请点击此处链接

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