推荐新盘

Please Wait...

博客日历

April 2021
S M T W T F S
« Feb    
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930  

再谈商业物业的投资策略

商业出租物业

新楼盘的发售。靠的是概念及炒作

在前面的“投资Condo楼花的风险及对策”的一文中,我们讨论了期房(楼花)+Condo业权形式的投资物业的风险,总结起来,condo楼花的的潜在问题主要体现在以下几个方面:

1,隐含的项目繁多的收费(Naked price)
2,巨大的持有成本(Occupancy cost)
3,Builder在定价的时候利润通吃(Future factored in price)

Condo楼花的销售,讲究的就是”概念“和“炒作”,这里最明显的例子莫过于数年前1 Bloor项目的炒作了。其实你只要仔细观察一下,就会发现同Condo楼花的新楼盘发售时候的热烈气氛,铺天盖地的广告,车水马龙的看楼队伍比起来,同一地区的转售房屋市场都是相对非常冷清。Condo楼花的投资,实际上就是开发商将隐含费用巧妙地捆绑到售价中,同时将未来的数年的期待增值也收归囊中。而买家的任务就是要在新房建好的时候,尽快地找到下家接手,赚上一笔。否则的话一但入伙,则各种各样的费用就会扑面而来,聚宝盆一下子就变成了无底洞了。

Condo楼花当然有可能会赚大钱,就好比如果您3,4年前大批买进Condo的话,现在一定大赚特赚了。但是有两处要注意的地方:1, 如果现在入市的话,以现在的市场条件,究竟有多大的可能性会再现数年前的辉煌? 2, 即使现在的价格比数年前涨了许多,但那是楼花同楼花的对比,你现在手上刚刚落成的现房,能卖到旁边楼花的价钱吗?

而对于商业物业的新楼盘,则又增加了另一层风险:商业物业受经济周期的影响太大,一旦经济出现滑坡,以及空置率上升的话,则受到的打击巨大。同住宅类物业不同,住宅出租物业即使在市场疲软的情况下,一般也都会出租出去,只不过价钱上会受到损失。而商业物业不同,在经济衰退到来的时候,很有可能会颗粒无收。原因很简单:经济不好,谁还会开店做生意呢?这不是危言耸听,这是现在正在发生的事情。你如果去开车去到达多伦多比较大的商场食肆中去看看,就会发现有多少店铺是处在空置状态了。这些铺面虽然收不到任何租金,但是每月TMI的开支可是一分钱不会少的。我想这些当初的买家,可能是从来没有想到会有这种情况出现的吧。 阅读全文: 再谈商业物业的投资策略

商业物业的投资策略

商业出租物业

商业物业的回报很高,风险也大

近一段时期以来,随着多个商业地产项目的推出,华人社区中商业物业投资的话题再次引起大家的关注和讨论。几个比较引人注目的项目包括:城市广场改造,Tridel Hallmark, 王府井King Square。投资商业类的物业是否物有所值?判断一个项目的优劣贵贱要看哪些方面? 其间要注意的有哪些问题?我想这些疑问是每一位潜在的投资人都会在脑海中问到的。简短截说,茗品屋为大家总结出商业物业的投资特点为:利润可能很高,风险可能很大。下面分几条和大家一一探讨:

  1. 同住宅类物业(Residential Properties)相比,商业类物业(Commercial Properties)投资的优势。
  2. 太古广场: 商业物业投资的一面“旗帜”,一个非凡成功的实例。
  3. 锦绣中华物业的投资回报为何同一街之隔的太古广场有“天壤之别”?
  4. 商业物业+楼花+Condo业权形式 = 极大的风险
  5. 判断一个新项目值不值得投资,有哪些因素?
  6. 商业物业的贷款问题。
  7. 为什么生意+物业,会是较好的一种投资方式?

这里有一个概念要先弄清楚: 我们这里讲的是商业物业,是Commercial Property。另一个经常混淆的名词是Business,在这里要翻译成“生意”,而不是“商业”。投资商业物业,指的是购买commercial properties,成为房东。而购买生意,指的是购买一份business,通常也就成了租客。这一点上有些朋友把它们混淆了。我甚至看到有的地产经纪们在代理商业物业的时候,赫然打出了“Business”的字眼,这是不准确的。

同住宅物业比起来,商业物业在出租上有其独特的优势。主要表现在:同租客相比,房东具有较为强势的地位;可以转嫁地税和管理费的增长;比较容易管理和控制。

做过房东的朋友们都知道,住宅物业的出租过程中最令人头痛的就是房客们拖欠房租了。如果只是晚几天还不算太差,但是如果碰上有的租客,找各种借口不交房租,或者租客突然失去收入来源,无力缴交房租的话,那就真的成了房东的一场噩梦了。根据安省租客保障条例,房东不可以因为房客们没有交房租就马上将人家赶出去,而是要通过正常的法律程序,以合法的手段将房客驱逐出去。这些步骤大致包括: N4通知 – 递交驱逐申请 – 排期- 听证 – 执行。本人没有经历过这种情况,不知道具体会耗时多久,但是据说最快也要三个月,时间长的话会到6个月甚至更长,而在这期间房客是可以不交房租的,但是房东一定要保障供应水电和取暖。想想看房东的经济损失有多大吧,更不要说精神上的折磨了。这么做的出发点是基于保障人权的目的,作为房东,你出租物业的目的是为了赚取金钱,而对于租客而言,拥有一处住所则是最根本的生存需要,不可以被随意剥夺。两者相比,谁重谁轻,可说是一目了然了。 阅读全文: 商业物业的投资策略

挑选租客的重要步骤

信誉调查是最重要的

吉屋出租,兹事体大

房东房客就像是一对欢喜冤家,互相都提防着对方,但是又谁都离不开谁。作为地产投资人士,经过千辛万苦,终于修成正果,买到了自己满意的投资物业,可是您有没有想过:在您拿到钥匙的那一天,一个里程碑走过了,而下面新的长征又刚刚开始。如何找到房客,找到好房客,并用最快的时间找到,是所有房东面临的紧迫任务。能有一位守规矩,讲信誉的房客,是房东的福分,而碰上一位霸王租客,就有可能将房东发财的迷思变成一场不堪回首的噩梦。加拿大一位地产投资的大佬讲过:地产投资就是一项business。而茗品屋认为:做生意就是一个和人打交道的过程,而挑选一位合适的租客则是每一位房东的必修课。

下面我们来谈一下寻找和筛选房客的过程中有哪些注意事项:

  1. 房客需要提供哪些基本的个人信息?
  2. 房客需要提供哪些有关收入的证明材料?
  3. 房东不可以要求的信息是什么?
  4. 筛选房客的过程中最更要的一步是什么?
  5. 买投资房时里面已经有现成租客了,好不好?
  6. 怎样处理房客爽约的情况?

一位经营出租房生意的朋友跟我讲过:挑选租客,就像是雇主挑选雇员一样。的确,你要出租出去的是自己的家,自己的物业,自己的最私有的财产,而要住进来的是一个你素不相识的的人,你想想,你能马马虎虎地就把房子租出去吗?

我建议房主朋友们在出租自己的物业的时候,先准备好一份申请表格,这份表格可以很简短,但是一定要包含些下列的内容: 阅读全文: 挑选租客的重要步骤

Page 1 of 212»