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地产经纪 vs 贷款经纪

骑士的对决

地产经纪是帮客人找房子,而贷款经纪是帮客人找贷款,本来两者互不相干,井水不犯河水,之所以在这里同时提起,是因为本人的朋友,有心从事自雇方面的职业,但是在选择成为地产经纪还是贷款经纪之间拿不定主意。在这里本人想就自己了解的信息,同大家比较一下两者之间的差别,希望能够对准备入行的朋友们有所帮助。

地产经纪和房贷经纪的比较包括下面几项:

  • 入门门槛
  • 维护成本
  • 竞争程度
  • 消费心理
  • 劳动强度
  • 利润水平
  • 行业前景

1,入门门槛

在安省,成为贷款经纪的途径是非常容易的。从事贷款经纪一直以来是不需要license的,但是从2008年的7月开始,所有准备从事贷款经纪行业 的人员都需要获得license才可以,而这个license也只不过是在Seneca college完成一门大约10周的”加拿大房屋贷款行业介绍“的课程并通过考试,总共花费,包括学费和书本费,不过4,5百元而已。现在我听说有一门能够速成的课程,有1,2个星期就能考到牌照。考试通过之后就可以加盟一家 Mortgage broker公司,投入到广阔的贷款天地中去了。 阅读全文: 地产经纪 vs 贷款经纪

家庭资产信贷额HELOC详解

家庭资产信贷额

房子是您最大的财富

房贷知识普及篇一文中,我们曾经比较了mortgage与LOC的不同点,还提到了家庭资产信贷额HELOC,也就是Home Equity Line Of Credit。基本上加拿大的各主要银行都提供类似的产品,虽然名称都有分别,但是核心功能都是一样的,就是利用业主们在物业上已经积累起来的资产,来提供在mortgage之外的,专为个人使用的贷款额度。

HELOC的原理和流程其实很简单,我们试举一例:

假设您购买了一处房产,价格为500,000,你的首付为150,000,那么你的mortgage的借款额为35万,采用5年浮动利率,利息是Prime rate – 0.5%。而银行经过评估,确认房屋的市场价(Market Value)也确实是50万。在这种情况下银行会向您推荐一份家庭资产信贷额的产品,总额度为房屋市价的80%,即40万。

  • 50万 x 80% = 40万
  • Mortage balance: 35万
  • 剩余借贷额,或者说是透支额:40-35 = 5万,利息为Prime(注: 随着利率与经济的变化,HELO与Prime rate差额亦会随之调整)。因为这笔借贷额同mortgage一样,都是用物业做抵押,所以一般都属于Secured LOC,利息相对普通的个人贷款,或者生意贷款,都要低出不少。

也就是说,您除了贷款35万之外,又获得了一份额度为5万的信贷额,您可以随时支取使用这笔钱,而只需支付Prime rate的利息。同35万年息P-0.5的mortgage比较起来,有几点不同: 阅读全文: 家庭资产信贷额HELOC详解

房贷知识普及篇

房贷知识普及篇

Mortgage的种类,条件,选项,费用......

买房是一件大事,而房子定下来之后紧接着另一件大事就是要寻找一份最满意的房屋贷款(mortgage)。很多朋友都是第一次买房,所以对房贷有许多要了解的知识,如果能有一位经验丰富而又耐心细致的broker或者banker为自己答疑一下当然最好了,只不过在现实中因为每个人的时间都非常宝贵,这样的运气不是一定有的。

所以说在寻找贷款产品之前,最好要自己对有关房贷的知识有一个大概的了解。这就好比是去车行买车,如果你和汽车销售员见面后从什么是发动机,ABS等最基本的问题开始,一谈就是几个小时,那么你想想你能够拿到一个好deal的可能性有多大呢?你占用的时间就是金钱,他一定要从你身上recover回来的。找贷款也是这个道理,常识性的东西一定要做到心中有数,那么和贷款经理见面后就是单刀直入了,你的目标就是要拿到最低的利率,那就不要在其他问题上耽误太多时间。

首先推荐大家读一下有关房屋贷款的起源,以及房屋贷款在近代的演变这两篇文章,会帮助您对mortgage的本质和运作方式有一个清晰的了解。然后可以再参考银行审批贷款的标准,从银行的角度来评判什么样的客户是最受欢迎的,还有就是在只购买可负担的住房一文中,介绍了房贷中最重要的GDS和TDS的计算方法,这两项指标是任何申请人都必须要了解的。

下面我们来谈一下房屋贷款运作当中一些具体条款和规定,以及相关的容易引起误解的地方。

  • 固定(fixed)利率 vs 浮动(Variable)利率
  • Closed (开放式贷款款)vs Open (封闭式贷款)
  • Penalty -罚款
  • Term and Amortization
  • Prepayment option
  • Renewable – Assumable – Portable
  • Transfer vs Refinance
  • Mortgage vs LOC
  • Cost – 申请mortgage的收费
  • 阅读全文: 房贷知识普及篇

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