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再谈商业物业的投资策略

商业出租物业

新楼盘的发售。靠的是概念及炒作

在前面的“投资Condo楼花的风险及对策”的一文中,我们讨论了期房(楼花)+Condo业权形式的投资物业的风险,总结起来,condo楼花的的潜在问题主要体现在以下几个方面:

1,隐含的项目繁多的收费(Naked price)
2,巨大的持有成本(Occupancy cost)
3,Builder在定价的时候利润通吃(Future factored in price)

Condo楼花的销售,讲究的就是”概念“和“炒作”,这里最明显的例子莫过于数年前1 Bloor项目的炒作了。其实你只要仔细观察一下,就会发现同Condo楼花的新楼盘发售时候的热烈气氛,铺天盖地的广告,车水马龙的看楼队伍比起来,同一地区的转售房屋市场都是相对非常冷清。Condo楼花的投资,实际上就是开发商将隐含费用巧妙地捆绑到售价中,同时将未来的数年的期待增值也收归囊中。而买家的任务就是要在新房建好的时候,尽快地找到下家接手,赚上一笔。否则的话一但入伙,则各种各样的费用就会扑面而来,聚宝盆一下子就变成了无底洞了。

Condo楼花当然有可能会赚大钱,就好比如果您3,4年前大批买进Condo的话,现在一定大赚特赚了。但是有两处要注意的地方:1, 如果现在入市的话,以现在的市场条件,究竟有多大的可能性会再现数年前的辉煌? 2, 即使现在的价格比数年前涨了许多,但那是楼花同楼花的对比,你现在手上刚刚落成的现房,能卖到旁边楼花的价钱吗?

而对于商业物业的新楼盘,则又增加了另一层风险:商业物业受经济周期的影响太大,一旦经济出现滑坡,以及空置率上升的话,则受到的打击巨大。同住宅类物业不同,住宅出租物业即使在市场疲软的情况下,一般也都会出租出去,只不过价钱上会受到损失。而商业物业不同,在经济衰退到来的时候,很有可能会颗粒无收。原因很简单:经济不好,谁还会开店做生意呢?这不是危言耸听,这是现在正在发生的事情。你如果去开车去到达多伦多比较大的商场食肆中去看看,就会发现有多少店铺是处在空置状态了。这些铺面虽然收不到任何租金,但是每月TMI的开支可是一分钱不会少的。我想这些当初的买家,可能是从来没有想到会有这种情况出现的吧。 阅读全文: 再谈商业物业的投资策略