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商业物业的投资策略

商业出租物业

商业物业的回报很高,风险也大

近一段时期以来,随着多个商业地产项目的推出,华人社区中商业物业投资的话题再次引起大家的关注和讨论。几个比较引人注目的项目包括:城市广场改造,Tridel Hallmark, 王府井King Square。投资商业类的物业是否物有所值?判断一个项目的优劣贵贱要看哪些方面? 其间要注意的有哪些问题?我想这些疑问是每一位潜在的投资人都会在脑海中问到的。简短截说,茗品屋为大家总结出商业物业的投资特点为:利润可能很高,风险可能很大。下面分几条和大家一一探讨:

  1. 同住宅类物业(Residential Properties)相比,商业类物业(Commercial Properties)投资的优势。
  2. 太古广场: 商业物业投资的一面“旗帜”,一个非凡成功的实例。
  3. 锦绣中华物业的投资回报为何同一街之隔的太古广场有“天壤之别”?
  4. 商业物业+楼花+Condo业权形式 = 极大的风险
  5. 判断一个新项目值不值得投资,有哪些因素?
  6. 商业物业的贷款问题。
  7. 为什么生意+物业,会是较好的一种投资方式?

这里有一个概念要先弄清楚: 我们这里讲的是商业物业,是Commercial Property。另一个经常混淆的名词是Business,在这里要翻译成“生意”,而不是“商业”。投资商业物业,指的是购买commercial properties,成为房东。而购买生意,指的是购买一份business,通常也就成了租客。这一点上有些朋友把它们混淆了。我甚至看到有的地产经纪们在代理商业物业的时候,赫然打出了“Business”的字眼,这是不准确的。

同住宅物业比起来,商业物业在出租上有其独特的优势。主要表现在:同租客相比,房东具有较为强势的地位;可以转嫁地税和管理费的增长;比较容易管理和控制。

做过房东的朋友们都知道,住宅物业的出租过程中最令人头痛的就是房客们拖欠房租了。如果只是晚几天还不算太差,但是如果碰上有的租客,找各种借口不交房租,或者租客突然失去收入来源,无力缴交房租的话,那就真的成了房东的一场噩梦了。根据安省租客保障条例,房东不可以因为房客们没有交房租就马上将人家赶出去,而是要通过正常的法律程序,以合法的手段将房客驱逐出去。这些步骤大致包括: N4通知 – 递交驱逐申请 – 排期- 听证 – 执行。本人没有经历过这种情况,不知道具体会耗时多久,但是据说最快也要三个月,时间长的话会到6个月甚至更长,而在这期间房客是可以不交房租的,但是房东一定要保障供应水电和取暖。想想看房东的经济损失有多大吧,更不要说精神上的折磨了。这么做的出发点是基于保障人权的目的,作为房东,你出租物业的目的是为了赚取金钱,而对于租客而言,拥有一处住所则是最根本的生存需要,不可以被随意剥夺。两者相比,谁重谁轻,可说是一目了然了。 阅读全文: 商业物业的投资策略